Det er myte at oppføringen av Kroatia inn i EU betyr at eiendomsprisene skal begynne å stige
Etter inn i EU, Estland, Latvia, Slovenia og Tsjekkia registrert vekst i eiendomsmegling priser, mens for eksempel i Polen og Slovakia, prisene falt. Siden eiendom i Kroatia er fortsatt dyrt i forhold til regionen, er det ikke grunnlag for å øke prisene etter inntreden i EU.
Det er myte at eiendom priser i Kroatia og andre land i regionen Sørøst-Europa vil øke når disse landene bli med i EU, sa Philip Bay, Regional Director i Colliers International Sørøst-Europa som svar til forventningene enkelte selgere å gå inn EU å bringe fornyet vekst i eiendomsbransjen.
For eksempel i Ungarn på terskelen til å bli med i EU, var den strategiske vurderingen at eiendomsprisene vil stige kraftig. Folk var det travelt med å kjøpe eiendommene, derimot, har prisene ikke har økt, men har stagnert.
– Fordi eiendom i Kroatia er fortsatt dyrt i forhold til de fleste andre land i regionen, er det ikke grunnlag for å øke sine priser etter inntreden i EU for grunner som har vært viktige i andre land. Prisen bevegelsen vil påvirkes av flere faktorer, markedet situasjonen i Vest-Europa av lokale faktorer som realrente på langsiktige lån indeksert, indeksen av byggverk, den virkelige netto gjennomsnittlig lønn, konsumprisindeksen, real brutto nasjonalprodukt produkt, den virkelige totale utlån til husholdninger, antall ekteskap, etc. – sier Maruska Vizek med Institute of Economics.
Standarden og ikke EU
Prisen vil avhenge av de økonomiske levestandard, selv etter kroatisk tiltredelse til EU. Potensialet for vekst av standarden vil vokse bare dersom den økonomiske trender viser en mangel på arbeidskraft. Men det er en tolkning av denne krisen, og det er at jobbene i verden er tapt for en lengre periode. På den annen side vil det bli klart hva som kan kjøpes for samme mengde penger i EU. I tillegg bør frekvensen av gjeld i samfunnet skal inkluderes, samt befolkningen som er i stand til å motta kreditter, sier Karmen Sokić of Real Estate Associations Network.
En vekst av priser sted, og et fall i prisene elswhere
Ser på den offisielle statistikken etter oppføring av 10 land i EU i løpet av årene med overflod, 2004 og 2005, i noen land var det registrert en økning i eiendomsprisene (Estland, Latvia, Slovenia, Tsjekkia), og for eksempel i Polen i 2004 og i Slovakia i 2005, har boligprisene falt.
Faktum er at mens den økonomiske situasjonen i Kroatia ikke blir bedre, vil for noen etterlengtede vekst i eigedomsprisane være fraværende.
– Det er anslått at en økning i netto inntekter på 1 prosent betyr økning i eiendomsprisene enda mer enn 5 prosent. Dersom bli med i EU ville bety reduksjon av renter på lån, som, som estimert, er usannsynlig på grunn av den langsiktige trenden med lave renter i Europa er avsluttet, ville det bety en økning i eiendomsmegling priser – høydepunkter Vizek.
– Absolutt ingenting vil endre seg når Kroatia blir med i EU. Alt som skulle skje ved å delta i EU, har det allerede skjedd – sier professor i økonomi Universitetet Josip TICA, siden for mer enn ett år, fra 1. januar 2010, at utlendinger fritt kan kjøpe eiendom i Kroatia, og dette faktum gjorde. ikke påvirke prisen.
– Som borgere av unionen nå kan fritt kjøpe eiendom i Kroatia, er det ikke forventet, etter inn i EU, for å komme til en plutselig økning i etterspørselen – sier den såkalte. “EU-telefon” av Ministry of Foreign Affairs.
Markedet er avhengig av den kroatiske regjeringen, ikke EU
– Stagnasjon, vekst eller nedgang i pris, antall realisasjoner, og den generelle luft rundt eiendommen, avhenger mest på regjeringen i Republikken Kroatia, fordi den, sammen med Stortinget, skaper og gjør de lovene som vil lette eller disabilitate huset, tiltrekke investorer og alle andre markedsmessige forhold. Så situasjonen i markedet er holdt av regjeringen, ikke EU, krise eller noe annet. Hvis Kroatia klarer å utvide turistsesongen, vil den interessen investorer i turismen, som bringer investeringer i fast eiendom. Hvis Kroatia lykkes å tiltrekke seg besøkende med ulike arrangementer i løpet av resten av året også, vil dette påvirke eiendomsprisene i noen kroatiske regioner. I utgangspunktet er det en mulighet for vekst i eiendomsmegling priser, men om det vil skje og når, og vil det være gunstig eller skadelig, er det i hendene på regjeringen – sier Zeljko Sapan, en eiendomsmegler.
Financial Portal “Pametna Kuna” i sin analyse konkluderer med at kroatisk tiltredelse i EU vil produsere en permanent økning i eiendomsmegling priser i mengden på 3,9 prosent, sammenlignet med den kroatiske bo utenfor EU.
– Men, det motsatte av den forventede, vil utenlandske statsborgere ikke være de som skal drive eiendomsmegling priser, istedenfor den innenlandske etterspørselen etter eiendom vil, hovedsakelig på grunn av den forventede økningen i kjøpekraft borgere. Til slutt, så langt som til kysten, er situasjonen svært enkel: hvis vi utvikler eliten turisme, vil eigedomsprisane uunngåelig stige. Hvis du bestemmer deg forapartmentizing, vil prisene stagnere eller falle – denne portalen understreker.
Bare dersom den utenlandske borgere begynner å bosette seg i Kroatia, vil landet stiger
Økonomiske analytiker Ante Babic forlater muligheten for at med den kroatiske inntreden i EU, kunne prisene på landbruksarealer fortsatt stige.
– Det er ekstraordinære faktorer som kan påvirke økningen i prisene på landet. En av faktorene er, hvis etter inn i EU, innbyggerne, som er medlemmer av EU, begynner å miggrate til Kroatia og begynte å kjøpe land. Den andre er muligens av re-introduksjon av subsidier for kapitalinvesteringer, vanning og insentiv politikk – sa Babic.
Når det gjelder den vanlige faktorer som kan påvirke vekst, minner Babic at jordbruksproduksjon og levekår i distriktene har mest innflytelse. Unge mennesker er i økende grad beveger seg i byer, og det er derfor det ikke er spesielle behov for arealer. Imidlertid kan det endring i flere år, avhengig av utviklingen av den tidligere agro-industrielle anlegg.
Nærmere bestemt, sa Babic at disse tidligere giganter, nå privatisert, sakte begynte å omtrentlige et meget godt nivå på produksjonen og til slutt i nær fremtid kunne de være de som vil gå på leting etter land. Men han spår at i løpet av de neste 3 til 5 år, vil prisen på land ikke vokse.
Source – dnevno.hr
I analysen av Zeljko Lovrincevic og Maruska Vizek fra Zagreb Institute of Economics, presentert på symposiet av kroatiske økonomer i Opatija i fjor, ble det konkludert at med den kroatiske EU oppføring, vil eigedomsprisane Økningen skyldes hovedsakelig høyere levestandard .
Det er anslått at netto økning i lønn på 1 prosent betyr økning i eiendomsprisene enda mer enn 5 prosent. Dersom bli med i EU ville bety reduksjon av renter på lån, som, som estimert, er usannsynlig på grunn av den langsiktige trenden med lave renter i Europa er avsluttet, ville det bety en økning i eiendomsmegling priser.
Med økning av rentenivået i det europeiske pengemarkedet, som vil være umiddelbart overført til den kroatiske markedet, ettersom bankene er eid av banker i feltet E-15, ville en reduksjon i fast eiendom prisene følger .. Lovrincevic og Vizek også minnet på et statistisk estimat at med økningen i volumet av byggverk, eiendomsmegling prisene, på lang sikt, er redusert med 1,75 prosent, og med framveksten av renter på boliglån, den virkelige estate prisene går ned, i det lange løp, med 0,28 prosent. Eiendomsmegling priser i det lange løp svarer også til inflasjonen fordi investeringer i fast eiendom generelt betyr beskyttelse mot inflasjon. På kort sikt er prisen på eiendommer mest berørt av borgernes lån og deretter antall ekteskap og inflasjon.
Før du går inn i EU, vil Kroatia ta konsekvensene av den globale finanskrisen, med en betydelig nedgang i reell økonomisk vekst og en mye mindre gunstige vilkårene for å gi nye lån. På grunn av den høye inntekten elastisitet av fast eiendom priser, kan det forventes at en slik utvikling føre til reduksjoner i eiendomsmegling priser i Kroatia. Eiendomsprisene i Slovenia og Kroatia, i gjennomsnitt er dyrere enn andre land i overgang.
Lovrincevic og Vizek advarte om at Kroatia mangler seriøs analyse av eiendomsmarkedet og at det i offentlige thereare er noen sporadiske, ufullstendig og uprofesjonelle vurdering av prisutviklingen som ofte forårsakes av ulike interessegrupper lobbyer. Vanskeligheten med å analysere eiendomsmarkedet er på grunn av sin svingning, for det meste liten del av den aktive delen av markedet og andre vanskeligheter som ekspertene kaller “tynn marked”.
Analysere prisbevegelser i overgangen land når de deltar i EU, to forskere fra Institute of Economics i Zagreb konkluderte med at den generelle trenden fra 2000 var økningen i eiendomsprisene. Alle de nye EU-medlemmene, med unntak for Slovakia, i 2005. etter å bli med i EU registrert en økning i eiendomsmegling priser, og et gjennomsnittlig 25,7 prosent på nasjonalt nivå og 26,9 prosent i de store byene. Den mest dramatiske økning på mer enn 40 prosent i 2005, i de nye medlemslandene i EU, ble registrert i større byer i Polen og Latvia, og på nasjonalt nivå, priser i året for inntreden i EU økte mest i Estland og Polen (28,9 og 34,7 prosent). Eiendomsprisene i større byer i alle tilfeller er høyere enn prisene i andre deler av landet.
Sammenligning av nivået av fast eiendom priser eller observere eiendomsmarkedet fra perspektivet av EU-15 personer som er interessert i å kjøpe eiendommer i regionen, viser at de dyreste eiendom er i Kroatia, og de dyreste hovedstedene er Ljubljana, etterfulgt av Zagreb og Tallinn. Den billigste eiendom er i Latvia.
Den globale faktorer (slik som bevegelser i rente og konjunkturer) påvirker eiendomsmegling pšrices og påvirker alle land samtidig, men betydningen av disse globale faktorene varierer fra land til land. Lovrincevic og Vizek understreker at sammen med disse faktorene, vil eigedomsprisane i overgangen land påvirke markedet i Vest-Europa. I de fleste land i EU-15 eigedomsprisane oppfører seg i henhold til den langsiktige syklus som dreier seg om en positiv trend. Lengde av syklusen er for det meste rundt 10 år eller mer, og amplituden av kursbevegelser er relativt høye.
Under den oppadgående trenden med økende eiendomspriser i slutten av åttiårene og begynnelsen av nittitallet av det 20. århundre økte eigedomsprisane om lag 30 prosent ved toppen av syklusen, etter at de mistet en del av verdien i den neste nedover syklus. Men det store flertallet av EU-15 og OECD fast eiendom prisene har en tydelig og rask positiv trend siden midten av nittitallet (særlig Irland, Nederland, Norge, Storbritannia og Spania skiller seg ut) som ble stoppet ved slutten av året 2007 da det har vært en global endring i bevegelse av eiendomsprisene.
Helt siden da, den intense debatten siste blant økonomer og økonomisk politikk holdere om overvaluation av eiendommen markedet (dvs. forekomsten av prisbobler) og om hvorvidt pengepolitikken skal gjøre noe for å hindre kollaps av markedet. Lovrincevic og Vizek tror at på markedene i enkelte EU-15 medlemmer en boble ble faktisk opprettet, og bursted i løpet av 2008, og i noen land forårsaket en nedgang i økonomisk vekst eller nedgang i økonomisk aktivitet.
Ser vi på offisiell statistikk på eiendomsmarkeder etter at 10 land i EU for årene 2004 og 2005, er det ikke mulig å foreta en enhetlig beslutning på kortsiktige virkningen av EU tiltredelse på bevegelse av prisene i disse landene. Faktisk, i noen land i 2004 og 2005 var det en økning i eiendomsprisene (Estland, Latvia, Slovenia, Tsjekkia), og for eksempel i Polen i 2004 og i Slovakia i 2005 var det en nedgang i eiendomsprisene.
Fordi eiendom i Kroatia er dyrere sammenlignet med de fleste andre land i regionen, er det ikke grunnlag for å øke eiendomsmegling priser i Kroatia etter tiltredelsen til EU for grunner som har vært viktige i andre land. Bevegelsen av fast eiendom priser i Kroatia etter at inntreden i EU vil bli påvirket av flere faktorer, fra bevegelsen av markedene i Vest-Europa til en rekke faktorer på lokale markeder som fast rente på lån med en valuta klausulens indeks over volumet av byggverk, den virkelige netto gjennomsnittlig lønn, KPI pris, reell brutto nasjonalprodukt, real totale utlån, antall ekteskap …
* Forfatterne av analysen er økonomer av Economic Institute Zagreb
Source – business.hr
Etter inn i EU, vil eiendom være vanskelig tilgjengelig
I hovedstedene i de nye EU-landene eiendomsprisene har økt for approx.40 prosent
Noen av de kroatiske eiendomsmeglere og ekspertene i lokale forhold på dette markedet, som nylig kom ut med anslår at i Kroatia vil det ikke være en pris “boom” etter å bli med i EU, liker det berørte stater som tiltrådte i forrige to runder med utvidelse. Estimatene ble argumentert med at eiendomsprisene i Kroatia er allerede på et svært høyt nivå.
Styrking av tilbudet
Denne uttalelsen ble bekreftet av studiet av Institute of Economics i Zagreb på estimater av effekten av kroatiske tiltredelse til EU, som ble bestilt av regjeringen. Effekten av EUs tiltredelse på eiendommen markedet for denne studien ble analysert ved Zeljko Lovrincevic, Iva Condić-Jurkic, Tatjana Dadic og Maruska Vizek, og de kom til samme konklusjon – at tiltredelse til EU vil permanent øke eiendomsmegling priser i Kroatia med 3,9 – prosentpoeng. På Sametime, forventer de incentiv til økningen av prisene vil være vekst av innenlandsk etterspørsel, mens positive trender i byggebransjen etter EU-tiltredelse vil påvirke senke prisen på en kvadratmeter. Denne analysen ikke omfatter imidlertid vurderingen av utenlandske etterspørselen etter fast eiendom i Kroatia, som, som forfatterne selv påpeker, kan være betydelige å forklare bevegelser i eiendomsmegling priser. Men ekspertene i Økonomisk Institutt advarer om stans av forbedring av kostnader indeks av fast eiendom i Kroatia etter tiltredelse til Union. Når det gjelder veksten etter å bli med i EU, i de landene som har integrert i de siste to bølger i gjennomsnitt økte prisene om lag 30 prosent nasjonalt. Den største økningen av prisene ble registrert i Estland og Tsjekkia. Såvidt store byer, eiendom blir dyrere i gjennomsnitt om lag 40 prosent, mest i Estland og Slovenia. Det er imidlertid vanskelig å si hvor mye denne økningen var forbundet bare med inntreden i Unionen, og hvor mye som et resultat av visse økonomiske prosesser foregår og hadde en positiv innvirkning på veksten i fast eiendom priser, som for eksempel sterk økonomisk vekst og effektene av kreditt ekspansjon. Det er ikke irrelevant å si at historien om boligmarkedene i tidligere kommunistiske land skiller seg fra den av markedet i “gamle” EU-medlemsland, og at styrking av fast eiendom tilbud og etterspørsel i de nye medlemslandene faktisk begynte med overgang.
Attraktiv for utlendinger
Eksperter ved Institutt for samfunnsøkonomi har etablert også kostnader indeks over fast eiendom, sette prisen på eiendommen i forhold til nasjonalinntekt. Denne indikatoren i Kroatia de siste årene blir mer gunstig, dvs den har lavere verdi, noe som betyr større økonomiske adgang til eiendom gjennomsnittsprisen. Nemlig, før år 2005 år ble Kroatia plassert først for unaffordability ofhte eiendom på nasjonalt nivå, mens kostnader i hovedstedene var mindre positive bare i Sofia og Warszawa. Eiendommene i 2005, i gjennomsnitt var dobbelt mer tilgjengelig enn i 1999. På lang sikt er inntekten elastisiteten av den virkelige prisen på nybygde leiligheter ekstremt høy, og ifølge studien, tre ganger høyere enn priselastisitet på leiligheten på endring i volumet av byggverk. Vekst av reallønn med 1 prosent i det lange løp, faktisk fører til at veksten i eiendomsprisene med 5,4 prosent, mens veksten i volumet av byggverk med 1 prosent senker prisen på nye boliger med 1,7 prosent. Veksten i rentenivået med 1 prosent senker prisen på nye boliger med 0,2 prosent. Anslagene for Institute of Economics i Zagreb forutsetter at realrenten etter å bli med i EU vil falle med 1 prosentpoeng som følge av lavere inflasjon og fall i den nominelle renter, mens den virkelige netto lønn økes med 1,5-prosent punktet. Bortsett fra det, er reduksjonen i konsumprisindeksen for 1-prosentpoeng forventet, noe som er nødvendig for å oppfylle Maastricht-kriteriene, og en økning i volumet av byggverk for den 1,7 prosentpoeng, noe som til slutt vil resultere i høyere eigedomsprisane med 3,94 prosentpoeng etter å bli med i EU. Analysen inneholder også noen spesifikke qualites av de kroatiske eiendomsmarkedet, som er en merkbar attraksjon, spesielt for utlendinger, av de kystnære områdene.
Source – poslovni.hr
