Kaufberatung

KÖNNEN AUSLÄNDISCHE KÄUFER IMMOBILIEN IN KROATIEN ERWERBEN?

Seit dem 1. Juli 2013, als Kroatien Vollmitglied der Europäischen Union wurde, haben Bürger aller EU-Mitgliedstaaten das Recht, Immobilien in Kroatien zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger zu erwerben.

Am 1. Juli 2023 endete die Übergangsphase, in der ausländischen EU-Bürgern der Kauf von landwirtschaftlichen Flächen untersagt war. Damit können EU-Bürger auch diese Art von Immobilien erwerben.

Bürger aus Ländern außerhalb der Europäischen Union können jedoch nur mit vorheriger Zustimmung des Ministeriums für Justiz und Verwaltung Immobilien in der Republik Kroatien erwerben. Eine solche Zustimmung wird nur erteilt, wenn der Grundsatz der Gegenseitigkeit gilt, d. h. wenn kroatische Staatsbürger das Recht haben, Immobilien im Land des Antragstellers zu erwerben.

Einige Arten von Immobilien, wie Wälder und Waldflächen, unterliegen weiterhin einer Sonderregelung, und ihr Erwerb kann für ausländische Staatsbürger zusätzlich eingeschränkt sein.

Das Verfahren läuft wie folgt ab:

Wenn ein ausländischer Staatsbürger beschließt, Immobilien in Kroatien zu erwerben, schließt er zunächst einen Kaufvertrag mit dem Verkäufer ab. Der Vertrag muss nicht vollständig notariell beglaubigt werden, aber die Unterschrift des Verkäufers muss beglaubigt werden, um die Eintragung des Eigentums im Grundbuch zu ermöglichen.

Für Staatsangehörige von Ländern außerhalb der Europäischen Union ist es nach Abschluss des Vertrags erforderlich, einen Antrag auf Genehmigung des Erwerbs des Eigentums beim Ministerium für Justiz und Verwaltung der Republik Kroatien zu stellen. Die Genehmigung wird erteilt, wenn Gegenseitigkeit besteht, d. h. wenn kroatische Staatsangehörige Immobilien im Land des Antragstellers erwerben können.

Erst nachdem das Ministerium seine Zustimmung erteilt hat, kann die Eintragung des Eigentums im Namen des ausländischen Bürgers in das Grundbuch veranlasst werden, woraufhin der Antrag gestellt und die Grunderwerbsteuer entrichtet wird (oder das Recht auf Befreiung ausgeübt wird, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen dafür vorliegen).

Ausländische Staatsangehörige, die eine Gesellschaft in der Republik Kroatien gründen oder bereits eine registrierte Gesellschaft in Kroatien haben (z. B. eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung – d.o.o.), können über diese Gesellschaft ohne Einschränkungen und ohne die Zustimmung des Ministeriums Immobilien erwerben, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit.

Staatsangehörige aller Länder können in Kroatien eine Gesellschaft gründen, die als juristische Person frei Eigentum an Immobilien erwerben kann, mit Ausnahme von besonders geschützten Grundstückskategorien.

WIE GRÜNDET MAN EIN UNTERNEHMEN IN KROATIEN?

Ausländische Staatsbürger, die Immobilien in Kroatien kaufen möchten, können dies auch durch die Gründung einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (d.o.o.) tun, wodurch die Einholung der Genehmigung des Justizministeriums entfällt. Als Eigentümer eines kroatischen Unternehmens hat ein ausländischer Staatsbürger die gleichen Rechte wie inländische juristische Personen, einschließlich des uneingeschränkten Rechts auf Erwerb von Immobilien.

In Zusammenarbeit mit unserem erfahrenen Rechtsteam bieten wir Ihnen umfassende Unterstützung bei der Gründung eines Unternehmens, unabhängig davon, ob Sie physisch in Kroatien anwesend sind oder nicht. Wenn Sie nicht kommen können, senden wir Ihnen eine Vollmacht zu, die Sie in Ihrem Land beglaubigen lassen müssen, und wir führen das gesamte Verfahren in Ihrem Namen durch.

Der Gründungsprozess dauert 1 bis 2 Wochen, und die Gesamtkosten belaufen sich auf bis zu 4.000 €, einschließlich aller Gebühren, Stammkapital (2.500 €), Notargebühren, Bank- und Staatsgebühren.

Unser Team begleitet Sie durch alle Schritte: von der Wahl des Firmennamens über die Vorbereitung der Unterlagen, die Kontoeröffnung und die Registrierung bis hin zum endgültigen Kauf der Immobilie.

Wenn Sie planen, in Kroatien zu investieren oder eine Immobilie zu kaufen, wenden Sie sich vertrauensvoll an uns – wir bieten Ihnen eine schnelle, zuverlässige und professionelle Unternehmensgründung und Rechtsberatung.

WIE HOCH IST DIE GRUNDERWERBSSTEUER IN KROATIEN?

Die Republik Kroatien hat einen einheitlichen Grunderwerbsteuersatz von 3 %, der beim Kauf von gebrauchten Immobilien anfällt und vom Käufer zu entrichten ist. Die Steuer wird auf der Grundlage des Kaufpreises berechnet, aber die Steuerbehörden können eine Bewertung des Marktwerts vornehmen, wenn sie der Ansicht sind, dass der vereinbarte Preis unter dem tatsächlichen Wert liegt.

Beim Kauf von neu gebauten Immobilien (z. B. Wohnungen oder Häuser, die von einem Bauunternehmen als Mehrwertsteuerpflichtiger verkauft werden) wird keine Grunderwerbsteuer gezahlt, aber die Mehrwertsteuer ist im Preis enthalten, die beträgt:

• 25 % für Geschäftsräume und Grundstücke
• 5 % für Wohnungen und Häuser, die die Bedingungen für die sogenannte erste Wohnimmobilie erfüllen (abhängig von Fläche, Zweck und anderen Kriterien)

In solchen Fällen zahlt der Käufer keine zusätzliche Steuer, sondern die Steuerpflicht ist bereits im Preis des Verkäufers (Unternehmens) enthalten.

WIE HOCH IST DIE PROVISION EINER IMMOBILIENAGENTUR?

Provision des Immobilienmaklers: 2 % bis 4 % des Kaufpreises. (vom Käufer zu zahlen).

Notargebühren, Anwaltskosten, Übersetzer, Unternehmensgründung: ca. 1 % bis 3 % (vom Käufer zu zahlen).

Wenn Ihnen jemand einen niedrigeren Preis für diese Dienstleistung anbietet, sollten Sie vorsichtig sein, da wahrscheinlich eine versteckte Vereinbarung mit dem Eigentümer besteht oder es sich nicht um einen Komplettservice handelt.

WER KANN IHR IMMOBILIENMAKLER SEIN?

Der Kauf einer Immobilie in Kroatien kann ein sicherer und erfolgreicher Prozess sein, aber nur, wenn Sie mit legalen, professionellen und lizenzierten Maklern zusammenarbeiten. Andernfalls riskieren Sie rechtliche und finanzielle Probleme, und im Falle von Unregelmäßigkeiten haben Sie keinen Schutz.

Daher empfehlen wir Ihnen, vor der Entscheidung zum Kauf einer Immobilie Folgendes zu überprüfen:

Worauf Sie achten sollten

• Lizenzierte Makler und Agenturen
  Vergewissern Sie sich, dass die Agentur und der Makler, mit denen Sie zusammenarbeiten, über gültige Lizenzen für die Immobilienvermittlung verfügen. Sie können dies auf der offiziellen Website der Kroatischen Wirtschaftskammer (HGK) überprüfen.
• Preisunterschiede
  Die gleiche Immobilie kann auf verschiedenen Portalen zu unterschiedlichen Preisen angeboten werden. Einige Agenturen und Makler treiben den Preis ohne Wissen des Verkäufers oder Käufers künstlich in die Höhe – achten Sie daher immer auf transparente und schriftliche Angebote.
• Physisches Büro der Agentur
  Seien Sie vorsichtig bei Agenturen, die nur „im Internet“ existieren. Eine seriöse und legale Agentur hat einen eingetragenen Firmensitz, wo Sie persönlich mit Maklern sprechen und Zugang zu Unterlagen verlangen können.
• Rechnungen und Zahlungen
  Jede Zahlung muss dokumentiert und in Rechnung gestellt werden. Stimmen Sie keiner Barzahlung ohne Rechnung zu, da Sie im Falle von Problemen keinen Rechtsschutz und keinen Zahlungsnachweis haben.

Unsere Garantie: Niedrigste Preise und vollständige Transparenz

Bei uns sind Sie zu 100 % geschützt! Wir garantieren Ihnen die niedrigsten Immobilienpreise auf dem Markt. Wenn Sie dieselbe Immobilie bei einer anderen legalen Agentur zu einem niedrigeren Preis finden, sind unsere Dienstleistungen für Sie völlig kostenlos.

Wir helfen Ihnen, den Unterschied zwischen realen und überhöhten Preisen anhand konkreter Beispiele aus der Praxis zu verstehen, unabhängig davon, ob es sich um Immobilien von unserer Website oder um solche handelt, die nicht öffentlich beworben werden.

Kostenlose Überprüfung von Immobilien und Agenturen

Wenn Sie eine Immobilie an der kroatischen Küste über eine andere Website finden, senden Sie uns den Link oder die Informationen. Unser Team überprüft kostenlos:

• ob die Agentur rechtmäßig registriert ist
• ob der Preis realistisch ist und keine versteckten Kosten enthält
• ob die Immobilie rechtlich zum Verkauf freigegeben ist

Schützen Sie sich vor unnötigen Risiken. Unser erfahrenes Team aus Rechtsanwälten und lizenzierten Maklern steht Ihnen während des gesamten Kaufprozesses zur Verfügung.