Vodič za kupce

MOGU LI INOZEMNI KUPCI KUPITI NEKRETNINE U HRVATSKOJ?

Od 1. srpnja 2013., kada je Hrvatska postala punopravna članica Europske unije, građani svih zemalja članica EU imaju pravo kupovati nekretnine u Hrvatskoj pod jednakim uvjetima kao i hrvatski državljani.

Od 1. srpnja 2023. istekao je prijelazni rok tijekom kojeg je bilo zabranjeno stranim državljanima iz EU kupovati poljoprivredno zemljište. Time je građanima EU omogućena kupnja i te vrste nekretnina.

Međutim, građani iz zemalja izvan Europske unije mogu kupovati nekretnine u Republici Hrvatskoj samo uz prethodnu suglasnost Ministarstva pravosuđa i uprave. Takva se suglasnost izdaje isključivo ako postoji načelo reciprociteta, odnosno ako hrvatski državljani imaju pravo kupovati nekretnine u zemlji podnositelja zahtjeva.

Neke vrste nekretnina, poput šuma i šumskog zemljišta, i dalje su pod posebnim režimom te njihova kupnja može biti dodatno ograničena za strane državljane.

Postupak je sljedeći:

Kada se strani državljanin odluči za kupnju nekretnine u Hrvatskoj, najprije sklapa kupoprodajni ugovor s prodavateljem. Ugovor nije potrebno ovjeravati u cijelosti kod javnog bilježnika, ali potpis prodavatelja mora biti ovjeren kako bi se omogućio upis vlasništva u zemljišne knjige.

Za državljane zemalja izvan Europske unije, nakon sklapanja ugovora potrebno je podnijeti zahtjev za odobrenje stjecanja vlasništva Ministarstvu pravosuđa i uprave Republike Hrvatske. Suglasnost se izdaje ako postoji uzajamnost (reciprocitet), tj. ako hrvatski državljani mogu stjecati nekretnine u zemlji podnositelja zahtjeva.

Tek nakon što Ministarstvo izda suglasnost, moguće je pokrenuti upis vlasništva na ime stranog državljanina u zemljišnim knjigama, a zatim se podnosi prijava i plaća porez na promet nekretnina (ili se ostvaruje pravo na oslobođenje ako postoje zakonski uvjeti).

Strani državljani koji osnuju ili već imaju registriranu tvrtku u Republici Hrvatskoj (npr. društvo s ograničenom odgovornošću – d.o.o.) mogu preko te tvrtke kupovati nekretnine bez ograničenja i bez potrebe za traženjem suglasnosti Ministarstva, neovisno o državljanstvu.

Građani svih zemalja mogu osnovati trgovačko društvo u Hrvatskoj, koje kao pravna osoba može slobodno stjecati vlasništvo nad nekretninama, osim ako se radi o iznimno zaštićenim kategorijama zemljišta.

KAKO OSNOVATI TVRTKU U HRVATSKOJ?

Strani državljani koji žele kupiti nekretninu u Hrvatskoj mogu to učiniti i putem osnivanja trgovačkog društva (d.o.o.), čime se izbjegava potreba za ishođenjem suglasnosti Ministarstva pravosuđa. Kao vlasnik hrvatske tvrtke, strani državljanin ima ista prava kao i domaće pravne osobe, uključujući neograničeno pravo stjecanja nekretnina.

U suradnji s našim stručnim pravnim timom, nudimo vam potpunu podršku u osnivanju tvrtke, bilo da ste fizički prisutni u Hrvatskoj ili ne. Ako niste u mogućnosti doći, šaljemo vam punomoć koju ovjeravate u svojoj zemlji, a mi u vaše ime obavljamo cijeli postupak.

Proces osnivanja traje 1 do 2 tjedna, a ukupni trošak iznosi do 4.000 €, uključujući sve naknade, temeljni kapital (2.500 €), troškove javnog bilježnika, banke i državnih pristojbi.

Naš tim vodi vas kroz sve korake: od izbora naziva tvrtke, pripreme dokumentacije, otvaranja računa i registracije, do konačne kupnje nekretnine.

Ako planirate investirati ili kupiti nekretninu u Hrvatskoj, obratite nam se s povjerenjem – osiguravamo brzu, pouzdanu i profesionalnu uslugu osnivanja tvrtke i pravnog savjetovanja.

KOLIKI JE IZNOS POREZA NA PROMET NEKRETNINA U HRVATSKOJ?

Republika Hrvatska ima jedinstvenu stopu poreza na promet nekretnina od 3%, koja se primjenjuje na kupnju rabljenih nekretnina, a plaća je kupac. Porez se obračunava na temelju cijene iz kupoprodajnog ugovora, no porezna uprava može provesti procjenu tržišne vrijednosti ako smatra da je ugovorena cijena niža od realne.

U slučaju kupnje novosagrađenih nekretnina (npr. stanova ili kuća koje prodaje građevinska tvrtka kao obveznik PDV-a), ne plaća se porez na promet nekretnina, već je u cijenu uključen PDV, koji iznosi:

• 25% za poslovne prostore i zemljišta
• 5% za stanove i kuće koje ispunjavaju uvjete za tzv. prvu nekretninu za stanovanje (ovisno o površini, namjeni i drugim kriterijima)

U takvim slučajevima, kupac ne plaća dodatni porez, već je porezna obveza već uračunata u cijenu od strane prodavatelja (tvrtke).

KOLIKI JE IZNOS PROVIZIJE AGENCIJE ZA NEKRETNINE?

Provizija posrednika za nekretnine: 2% do 4% od kupoprodajne cijene. (plaća kupac).

Javnobilježničke pristojbe, pravne pristojbe, prevoditelji, osnivanje tvrtke: cca. 1% -3% (plaća kupac).

Ako vam netko ponudi nižu cijenu za tu uslugu, morate biti oprezni, jer vjerojatno ima i skriveni dogovor s vlasnikom ili ne potpunu uslugu.

TKO MOŽE BITI VAŠ AGENT ZA NEKRETNINE?

Kupnja nekretnine u Hrvatskoj može biti siguran i uspješan proces ali samo ako surađujete s legalnim, stručnim i licenciranim posrednicima. U suprotnom, riskirate pravne i financijske probleme, a u slučaju nepravilnosti nećete imati nikakvu zaštitu.

Zato vam savjetujemo da prije donošenja odluke o kupnji nekretnine provjerite sljedeće:

Na što obratiti pažnju

• Licencirani agenti i agencije
  Uvjerite se da agencija i agent s kojima surađujete imaju važeće dozvole za posredovanje u prometu nekretnina. To možete provjeriti na službenim stranicama Hrvatske gospodarske komore (HGK).
• Razlike u cijenama
  Ista nekretnina može biti oglašena po različitim cijenama na različitim portalima. Neke agencije i agenti umjetno podižu cijenu bez znanja prodavatelja ili kupca – stoga uvijek tražite transparentne i pisane ponude.
• Fizički ured agencije
  Budite oprezni s agencijama koje postoje samo „na internetu“. Ozbiljna i legalna agencija ima registrirani ured, gdje možete osobno razgovarati s agentima i zatražiti uvid u dokumentaciju.
• Računi i plaćanja
  Svaka uplata mora biti dokumentirana i fakturirana. Ne pristajte na plaćanje gotovinom bez računa, u slučaju problema nemate pravnu zaštitu ni dokaz o plaćanju.

Naša garancija: Najniže cijene i potpuna transparentnost

Kod nas ste 100% zaštićeni! Jamčimo vam najniže cijene nekretnina na tržištu. Ako pronađete istu nekretninu u ponudi druge legalne agencije po nižoj cijeni, naše usluge za vas će biti potpuno besplatne.

Pomoći ćemo vam da razumijete razliku između stvarne i napuhane cijene, koristeći konkretne primjere iz prakse, bilo da se radi o nekretninama s naših stranica ili onima koje nisu javno oglašene.

Besplatna provjera nekretnina i agencija

Ako pronađete nekretninu na hrvatskoj obali putem druge web stranice, pošaljite nam poveznicu ili podatke. Naš tim će besplatno provjeriti:

• je li agencija legalno registrirana
• je li cijena realna i bez skrivenih troškova
• je li nekretnina pravno čista za prodaju

Zaštitite se od nepotrebnih rizika. Naš iskusni tim pravnika i licenciranih agenata stoji vam na raspolaganju kroz cijeli proces kupnje.