Opći uvjeti poslovanja | Broker nekretnine

BROKER-GRUPA d.o.o. za posredovanje u prometu nekretnina

Branimirova obala 1, 21000 Split, OIB: 21499195063

Upisana u Registar posrednika u prometu nekretnina pri Hrvatskoj gospodarskoj komori pod registarskim brojem 114/2010, dana 28. svibnja 2010.

Rješenje o ispunjavanju uvjeta za obavljanje posredovanja u prometu nekretnina: Klasa: UP/I-330-01/10-01/175, Urbroj: 526-05-01-01/2-10-2 od 28. travnja 2010.

Primjenjuju se od: 7. srpnja 2026. godine

Sukladno odredbi članka 20. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina (»Narodne novine« broj 69/2026), društvo BROKER-GRUPA d.o.o., OIB: 21499195063, Branimirova obala 1, 21000 Split, dana 7. srpnja 2026. godine donosi sljedeće Opće uvjete poslovanja:

I. OPĆE ODREDBE I POJMOVI

Ovim Općim uvjetima poslovanja (u daljnjem tekstu: Opći uvjeti) uređuju se poslovni odnosi između Broker-grupe d.o.o. kao posrednika u prometu nekretnina i nalogodavaca, sukladno Zakonu o posredovanju u prometu nekretnina (»Narodne novine«, br. 69/2026.; u daljnjem tekstu: Zakon).

Važeći Cjenik posredničkih naknada Posrednika, s naznačenim datumom primjene, sadržan je u ovim Općim uvjetima kao Prilog 1. Cjenik sadrži visine posredničkih naknada, opis usluga obuhvaćenih naknadom, naznaku obveznika plaćanja te pravila o dodatnim uslugama i troškovima.

Pojedini pojmovi imaju sljedeća značenja:

Posrednik je Broker-grupa d.o.o., trgovačko društvo registrirano za obavljanje djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina, upisano u Registar posrednika pri Hrvatskoj gospodarskoj komori.
Agent je fizička osoba s položenim stručnim ispitom, upisana u Imenik agenata i zaposlena kod Posrednika na temelju ugovora o radu.
Posredovanje su radnje Posrednika kojima se povezuje Nalogodavac s trećom osobom te pregovori i priprema sklapanja pravnih poslova čiji je predmet određena nekretnina, osobito pri kupnji, prodaji, zamjeni, najmu i zakupu.
Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s Posrednikom sklapa pisani ugovor o posredovanju.
Treća osoba je osoba koju Posrednik nastoji povezati s Nalogodavcem radi pregovora o sklapanju pravnog posla koji se odnosi na određenu nekretninu.
Cjenik je važeći cjenik posredničkih naknada Posrednika, s naznačenim datumom i godinom, koji čini sastavni dio ugovora o posredovanju.

Ponuda Posrednika temelji se na podacima zaprimljenima pisanim ili usmenim putem od vlasnika nekretnina odnosno nalogodavaca. Posrednik zadržava mogućnost pogreške u opisu ili cijeni nekretnine te mogućnost da je oglašena nekretnina već prodana ili iznajmljena, odnosno da je vlasnik odustao od prodaje ili najma. Ponude i obavijesti Posrednika Nalogodavac je dužan čuvati kao poslovnu tajnu. Može ih dostaviti članovima obitelji i stručnim savjetnicima uključenima u realizaciju posla, pod uvjetom da ih upozna s obvezom povjerljivosti, dok je za dostavljanje drugim trećim osobama potrebno prethodno pisano odobrenje Posrednika.

II. UGOVOR O POSREDOVANJU

Ugovorom o posredovanju Posrednik se obvezuje nastojati pronaći i dovesti u vezu s Nalogodavcem treću osobu radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla o prijenosu ili osnivanju određenog prava na nekretnini, a Nalogodavac se obvezuje isplatiti mu posredničku naknadu ako taj pravni posao bude sklopljen.

Ugovor o posredovanju sklapa se u pisanom obliku i na određeno vrijeme. Posredovanje bez sklopljenog ugovora nije dopušteno. Ako trajanje ugovora nije ugovoreno, smatra se da je ugovor sklopljen na razdoblje od 12 mjeseci.

Ugovor o posredovanju sadrži: podatke o Posredniku i Nalogodavcu, predmet posredovanja, vrstu i bitan sadržaj pravnog posla za koji se posreduje, iznos posredničke naknade, podatke o svim dodatnim uslugama i troškovima s naznačenim obveznikom plaćanja te registarski broj upisa Posrednika u Registar.

Cjenik posredničkih naknada Posrednika čini sastavni dio ugovora o posredovanju.

III. ISKLJUČIVO POSREDOVANJE

Ugovorom o isključivom posredovanju Nalogodavac se može obvezati da za posredovani posao neće angažirati nijednog drugog posrednika. Ta obveza mora biti izričito ugovorena.

Ako za vrijeme trajanja ugovora o isključivom posredovanju Nalogodavac sklopi pravni posao preko drugog posrednika, a za koji je isključivom Posredniku bio dan nalog za posredovanje, dužan je isključivom Posredniku isplatiti ugovorenu posredničku naknadu te naknaditi moguće dodatne stvarne troškove nastale tijekom posredovanja.

Prilikom sklapanja ugovora o isključivom posredovanju Posrednik će upozoriti Nalogodavca na pravne učinke i posljedice takve klauzule.

IV. PRESTANAK UGOVORA O POSREDOVANJU

Ugovor o posredovanju sklopljen na određeno vrijeme prestaje istekom roka na koji je sklopljen, ako u tom roku nije sklopljen ugovor za koji se posredovalo, ili otkazom bilo koje od ugovornih strana, u obliku i s učincima određenima ugovorom o posredovanju.

Nalogodavac je dužan naknaditi Posredniku učinjene troškove za koje je bilo izričito ugovoreno da ih Nalogodavac posebno plaća.

Ako nakon prestanka ugovora o posredovanju Nalogodavac sklopi pravni posao koji je posljedica Posrednikova djelovanja prije prestanka ugovora, dužan je Posredniku platiti posredničku naknadu u cijelosti.

V. OBVEZE POSREDNIKA

Posrednik se obvezuje:

nastojati pronaći i dovesti u vezu s Nalogodavcem osobu radi sklapanja posredovanog posla
upoznati Nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine
pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na predmetnoj nekretnini
obaviti potrebne radnje radi predstavljanja i prezentacije nekretnine na tržištu te oglasiti nekretninu na odgovarajući način
omogućiti ili uskratiti razgled nekretnine, sukladno interesima Nalogodavca i stručnoj procjeni Posrednika, postupajući s pažnjom dobrog stručnjaka
čuvati osobne podatke Nalogodavca te, po pisanom nalogu, čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini i poslu za koji posreduje
ako je predmet posredovanja zemljište, provjeriti njegovu namjenu u skladu s propisima o prostornom uređenju
obavijestiti Nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su mu poznate ili mu moraju biti poznate
voditi evidenciju o posredovanju sukladno članku 27. Zakona
postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima te sukladno općem aktu o etičkom poslovanju posrednika u prometu nekretnina.

Ako je tako ugovoreno pojedinačnim ugovorom o posredovanju, u posredničku naknadu mogu biti uključene i sljedeće pravne, administrativne i druge povezane usluge:

pravnu provjeru dokumentacije, vlasništva i tereta te pripremu i sastavljanje kupoprodajne dokumentacije (predugovor, ugovor o kupoprodaji, tabularna izjava) putem odvjetničkog ureda s kojim Posrednik ima uspostavljenu poslovnu suradnju
provedbu predbilježbe odnosno uknjižbe prava vlasništva, odnosno upisa promjene poslovnih udjela u društvu
komunikaciju i koordinaciju s odvjetnicima, javnim bilježnicima, bankama i drugim sudionicima transakcije te organizaciju i vođenje primopredaje nekretnine
prijenos korisnika, režijskih računa i postojećih priključaka na novog vlasnika odnosno korisnika (struja, voda, komunalna naknada, odvoz otpada i dr.)
za kupce kao nalogodavce: podršku pri ishođenju OIB-a, prijevod dokumentacije po sudskom tumaču odnosno izradu dvojezičnih verzija te javnobilježničku ovjeru potpisa
kada je to prema propisima potrebno: pripremu i vođenje postupka ishođenja suglasnosti nadležnog ministarstva za stjecanje prava vlasništva na nekretnini

Pojedine od tih radnji obavljaju odvjetnici, javni bilježnici, sudski tumači i druge zakonom ovlaštene osobe, čije angažiranje Posrednik organizira i koordinira. Opseg uključenih usluga i troškova određuje se pojedinačnim ugovorom o posredovanju. Dodatne pravne, porezne, tehničke ili druge stručne usluge izvan ugovorenog opsega posebno se ugovaraju. Ako Nalogodavac dodatno angažira vlastitog odvjetnika ili odvjetničko društvo, trošak tog angažmana snosi Nalogodavac, a takav angažman ne umanjuje ugovorenu posredničku naknadu.

VI. OBVEZE NALOGODAVCA

Ovisno o vrsti posredovanja i svojoj ulozi u posredovanom poslu, Nalogodavac se obvezuje osobito:

obavijestiti Posrednika o svim okolnostima važnim za obavljanje posredovanja i predočiti točne podatke o nekretnini te, ako ih posjeduje, dati na uvid lokacijsku, građevinsku odnosno uporabnu dozvolu ili lokacijsku informaciju te dokaze o ispunjavanju obveza prema trećim osobama
dati Posredniku na uvid isprave kojima dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na nekretnini te upozoriti na sve uknjižene i neuknjižene terete
omogućiti Posredniku i trećoj osobi razgledanje nekretnine
obavijestiti Posrednika o svim bitnim podacima o nekretnini, uključujući opis i traženu cijenu
isplatiti Posredniku posredničku naknadu
ako je izričito ugovoreno, naknaditi Posredniku troškove koji prelaze uobičajene troškove posredovanja
obavijestiti Posrednika pisanim putem o svim promjenama u vezi s poslom za koji je Posrednik ovlašten, osobito o promjenama u vezi s vlasništvom na nekretnini.

Nalogodavac koji želi ostati nepoznat nije obvezan otkriti svoj identitet trećoj osobi sve do sklapanja pravnog posla.

Nalogodavac nije obvezan započeti pregovore niti sklopiti pravni posao s trećom osobom koju je Posrednik pronašao. Ako Nalogodavac ne postupi u dobroj vjeri, odgovara Posredniku za štetu i dužan je naknaditi sve učinjene troškove, koji ne mogu biti manji od jedne trećine niti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.

VII. OGLAŠAVANJE NEKRETNINE

Posrednik oglašava nekretnine isključivo na temelju prethodno sklopljenog ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine. Prilikom oglašavanja Posrednik objavljuje svoju tvrtku i adresu sjedišta te adrese svojih poslovnica odnosno poveznicu koja ih sadrži.

VIII. POSREDNIČKA NAKNADA

Visina posredničke naknade određuje se ugovorom o posredovanju, u skladu s važećim Cjenikom Posrednika koji čini sastavni dio ugovora.

Obveznik plaćanja posredničke naknade je Nalogodavac kojem je obveza plaćanja ugovorena ugovorom o posredovanju. Ako Posrednik za istu nekretninu posreduje za obje ugovorne strane na temelju zasebnih ugovora, obveza i visina naknade svake strane određuju se njezinim ugovorom, uz ograničenja iz Cjenika.

Posrednik ne smije naplatiti posredničku naknadu od treće osobe koja u pravnom poslu stječe ulogu kupca, najmoprimca ili drugu ulogu, a koja s Posrednikom nije sklopila ugovor o posredovanju.

Posrednik stječe pravo na posredničku naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao, osim ako je ugovoreno da to pravo nastaje već sklapanjem predugovora.

Ako ugovor o posredovanju prestane, a Nalogodavac naknadno sklopi pravni posao s trećom osobom koji je posljedica radnji Posrednika poduzetih prije prestanka ugovora, Posrednik ima pravo na punu posredničku naknadu, osim ako je drukčije ugovoreno.

Kada Posrednik za istu nekretninu posreduje za obje ugovorne strane, primjenjuju se ograničenja ukupnog iznosa naknade iz Cjenika.

Kod ugovora o isključivom ili hibridnom posredovanju mogu se ugovoriti posebna pravila naknade u slučaju sklapanja posredovanog posla bez sudjelovanja Posrednika ili njegovih poslovnih partnera. Kod isključivog posredovanja može se ugovoriti puna naknada, a kod hibridnog posredovanja umanjena naknada u visini od najmanje jedne trećine (1/3), a najviše jedne polovice (1/2) pune ugovorene posredničke naknade.

Kada je Nalogodavac prodavatelj, Posrednik može zainteresirane kupce registrirati Nalogodavcu pisanim putem, čime se dokazuje da je kupca doveo Posrednik ili njegov poslovni partner. Posrednik ima pravo na naknadu i kada kupac nije bio prethodno registriran, ako je taj kupac doveden radnjama Posrednika ili njegova poslovnog partnera.

Smatra se da je Posrednik doveo Nalogodavca u vezu s trećom osobom odnosno nekretninom ako je Nalogodavcu ili trećoj osobi dostavio individualizirane podatke koji omogućuju identifikaciju nekretnine ili druge ugovorne strane, organizirao ili proveo razgledavanje nekretnine ili na drugi način omogućio kontakt, sastanak ili pregovore između njih. Fizičko razgledavanje nije uvjet za dovođenje u vezu, a ono se dokazuje svim dopuštenim dokaznim sredstvima, osobito poslovnom evidencijom Posrednika te pisanom i elektroničkom komunikacijom. Samo opće oglašavanje nekretnine, bez konkretne veze između Nalogodavca i treće osobe, ne smatra se samo po sebi dovoljnim za nastanak prava na naknadu. Neizvršenje pojedine radnje koja nije bila potrebna za realizaciju konkretnog posla ili čije izvršenje ovisi o postupanju nadležnog tijela ili druge treće osobe ne utječe na pravo Posrednika na posredničku naknadu ako je posredovani posao sklopljen.

Posrednik nije ovlašten primati kaparu, predujam ili druga plaćanja za račun ugovornih strana bez posebnog pisanog ovlaštenja.

IX. DODATNE USLUGE I POSEBNI TROŠKOVI

Opseg usluga i troškova uključenih u posredničku naknadu određuje se pojedinačnim ugovorom o posredovanju, u skladu s Cjenikom.

Dodatne pravne, porezne, tehničke i druge stručne usluge te troškovi koji nisu obuhvaćeni redovnim posredovanjem posebno se i unaprijed pisano ugovaraju, uz navođenje vrste usluge, visine troška i obveznika plaćanja. Tehnički, građevinski i drugi stručni pregledi nisu uključeni, osim ako su posebno ugovoreni.

X. POTPOSREDOVANJE

Posrednik može prenijeti ugovor o posredovanju na drugog posrednika samo ako je takav prijenos izričito ugovoren s Nalogodavcem. U tom slučaju Nalogodavac ostaje u ugovornom odnosu isključivo s Posrednikom. Suradnja Posrednika s domaćim i inozemnim poslovnim partnerima te upućivanje ili predstavljanje kupca putem takvog partnera ne smatra se prijenosom ugovora o posredovanju.

XI. EVIDENCIJA I ZAŠTITA OSOBNIH PODATAKA

Posrednik vodi evidenciju o posredovanju u prometu nekretnina za sve sklopljene ugovore o posredovanju, sukladno članku 27. Zakona, te na zahtjev nadležnog tijela državne uprave omogućuje uvid u propisane podatke.

Posrednik prikuplja i obrađuje osobne podatke Nalogodavca u svrhu izvršavanja ugovora o posredovanju i ispunjavanja svojih pravnih obveza, sukladno Uredbi (EU) 2016/679 (Opća uredba o zaštiti podataka) i Zakonu o provedbi Opće uredbe o zaštiti podataka. Detaljne informacije o obradi osobnih podataka dostupne su na internetskoj stranici Posrednika.

XII. ZAVRŠNE ODREDBE

Na sve što nije uređeno ovim Općim uvjetima primjenjuju se Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, Zakon o obveznim odnosima i drugi važeći propisi Republike Hrvatske.

Odredbe Zakona ne mogu se ugovorom o posredovanju isključiti niti ograničiti, osim ako je u vezi s pojedinom odredbom izričito dopuštena drukčija ugovorna odredba odnosno ako je drukčija ugovorna odredba u očitom interesu Nalogodavca.

Nalogodavac može podnijeti pisani prigovor u poslovnom prostoru Posrednika, poštom na adresu sjedišta ili e-poštom na [email protected]. Posrednik će potvrditi primitak prigovora i na njega odgovoriti pisanim putem u roku od 15 dana od primitka. Ovi Opći uvjeti stupaju na snagu i primjenjuju se od 7. srpnja 2026. godine, čime se u cijelosti stavljaju izvan snage svi raniji Opći uvjeti poslovanja Posrednika.

U Splitu, 7. srpnja 2026. godine

BROKER-GRUPA d.o.o.

Meri Vulić, direktorica

PRILOG 1

CJENIK POSREDNIČKIH NAKNADA

BROKER-GRUPA d.o.o. za posredovanje u prometu nekretnina

Branimirova obala 1, 21000 Split, OIB: 21499195063

Registarski broj upisa u Registar posrednika pri Hrvatskoj gospodarskoj komori: 114/2010

Primjenjuje se od: 7. srpnja 2026. godine

Sve posredničke naknade uvećavaju se za PDV. Konkretna visina naknade ugovara se pojedinačnim ugovorom o posredovanju, u skladu s ovim Cjenikom.

I. POSREDNIČKE NAKNADE

Vrsta posredovanja	Najviša naknada
Prodaja nekretnine (prodavatelj je Nalogodavac)	do 6% ugovorene kupoprodajne cijene
Kupnja nekretnine (kupac je Nalogodavac)	do 6% ugovorene kupoprodajne cijene
Zamjena nekretnine (svaki Nalogodavac)	do 6% vrijednosti nekretnine koju stječe
Davanje u najam ili zakup (najmodavac/zakupodavac)	kraće od 6 mj. 75%; od 6 do 36 mj. 100%; dulje od 36 mj. 150% jedne mjesečne najamnine
Uzimanje u najam ili zakup (najmoprimac/zakupnik)	kraće od 6 mj. 75%; od 6 do 36 mj. 100%; dulje od 36 mj. 150% jedne mjesečne najamnine

II. USLUGE UKLJUČENE U NAKNADU

Posrednička naknada obuhvaća osnovne radnje posredovanja, uključujući povezivanje Nalogodavca s drugom ugovornom stranom, provjeru dostupnog dokumentacijskog i zemljišnoknjižnog stanja nekretnine te pripremne radnje za sklapanje pravnog posla. Ovisno o vrsti posredovanja i sadržaju pojedinačnog ugovora, obuhvaća i predstavljanje i oglašavanje nekretnine, organizaciju razgledavanja, sudjelovanje u pregovorima te druge potrebne radnje.

Ako je tako ugovoreno pojedinačnim ugovorom, u naknadu mogu biti uključene i pravne i administrativne usluge, osobito provjera dokumentacije, vlasništva i tereta, priprema kupoprodajne dokumentacije putem odvjetničkog ureda s kojim Posrednik ima uspostavljenu poslovnu suradnju, predbilježba odnosno uknjižba prava vlasništva, primopredaja nekretnine i prijenos korisnika, režijskih računa i priključaka te, za kupce kao nalogodavce, podrška pri ishođenju OIB-a, prijevod dokumentacije odnosno izrada dvojezičnih verzija, javnobilježničke ovjere potpisa i, kada je potrebno, postupak ishođenja suglasnosti nadležnog ministarstva.

Pojedine od tih radnji obavljaju zakonom ovlaštene osobe, a Posrednik njihovo angažiranje organizira i koordinira. Opseg uključenih usluga i troškova određuje se pojedinačnim ugovorom o posredovanju. Tehnički, građevinski i drugi stručni pregledi nisu uključeni, osim ako su posebno ugovoreni.

Ako Nalogodavac dodatno angažira vlastitog odvjetnika ili odvjetničko društvo, trošak tog angažmana snosi Nalogodavac, a takav angažman ne umanjuje ugovorenu posredničku naknadu.

III. POSREDOVANJE ZA OBJE UGOVORNE STRANE

Posrednik može za istu nekretninu posredovati za obje ugovorne strane samo na temelju zasebnog pisanog ugovora o posredovanju sa svakom stranom. Svaka strana plaća isključivo naknadu ugovorenu svojim ugovorom, a naknada se ne može naplatiti osobi koja s Posrednikom nije sklopila ugovor o posredovanju.

Ako je naknada ugovorena s obje strane, njihov ukupni iznos za istu nekretninu ne može prijeći 12% kupoprodajne cijene (kod najma i zakupa: 300% jedne mjesečne najamnine), uvećano za PDV. Ako je iznimno ugovoreno da naknadu plaća samo jedna strana, toj se strani može naplatiti najviše 6% kupoprodajne cijene (kod najma i zakupa: 150% jedne mjesečne najamnine), uvećano za PDV. Navedena ograničenja ne povećavaju naknadu ugovorenu pojedinačnim ugovorom.

IV. DODATNE USLUGE I TROŠKOVI

Troškovi usluga trećih osoba nisu uključeni u posredničku naknadu, osim ako je ovim Cjenikom ili pojedinačnim ugovorom određeno drukčije. Dodatne usluge i troškovi naplaćuju se samo ako su prethodno posebno pisano ugovoreni s Nalogodavcem, uz navođenje vrste i opisa usluge, cijene odnosno stvarnog troška te obveznika plaćanja.