Guida all’acquisto
GLI ACQUIRENTI STRANIERI POSSONO ACQUISTARE IMMOBILI IN CROAZIA?
Dal 1° luglio 2013, data in cui la Croazia è diventata membro a pieno titolo dell’Unione Europea, i cittadini di tutti gli Stati membri dell’UE hanno il diritto di acquistare immobili in Croazia alle stesse condizioni dei cittadini croati.
Il 1° luglio 2023 è scaduto il periodo transitorio durante il quale ai cittadini stranieri dell’UE era vietato acquistare terreni agricoli. Ciò consente ai cittadini dell’UE di acquistare anche questo tipo di immobili.
Tuttavia, i cittadini di paesi al di fuori dell’Unione Europea possono acquistare immobili nella Repubblica di Croazia solo previo consenso del Ministero della Giustizia e dell’Amministrazione. Tale consenso viene rilasciato solo se sussiste il principio di reciprocità, ovvero se i cittadini croati hanno il diritto di acquistare immobili nel paese del richiedente.
Alcuni tipi di immobili, come le foreste e i terreni forestali, sono ancora soggetti a un regime speciale e il loro acquisto può essere ulteriormente limitato per i cittadini stranieri.
La procedura è la seguente:
Quando un cittadino straniero decide di acquistare un immobile in Croazia, stipula prima un contratto di acquisto con il venditore. Il contratto non deve essere autenticato nella sua interezza, ma la firma del venditore deve essere certificata per consentire la registrazione della proprietà nel catasto.
Per i cittadini di paesi al di fuori dell’Unione Europea, dopo la stipula del contratto, è necessario presentare una domanda di approvazione dell’acquisizione della proprietà al Ministero della Giustizia e dell’Amministrazione della Repubblica di Croazia. Il consenso viene rilasciato se sussiste reciprocità, ovvero se i cittadini croati possono acquistare immobili nel paese del richiedente.
Solo dopo che il Ministero ha rilasciato il suo consenso è possibile avviare la registrazione della proprietà a nome del cittadino straniero nel catasto, quindi viene presentata la domanda e viene pagata l’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare (o viene esercitato il diritto all’esenzione se sussistono i requisiti di legge).
I cittadini stranieri che costituiscono o hanno già una società registrata nella Repubblica di Croazia (ad esempio una società a responsabilità limitata – d.o.o.) possono acquistare immobili attraverso tale società senza restrizioni e senza la necessità di richiedere il consenso del Ministero, indipendentemente dalla cittadinanza.
I cittadini di tutti i paesi possono costituire una società in Croazia, che in quanto persona giuridica può acquisire liberamente la proprietà di immobili, ad eccezione delle categorie di terreni eccezionalmente protette.
COME COSTITUIRE UNA SOCIETÀ IN CROAZIA?
I cittadini stranieri che desiderano acquistare immobili in Croazia possono farlo anche costituendo una società a responsabilità limitata (d.o.o.), che evita la necessità di ottenere l’approvazione del Ministero della Giustizia. In qualità di proprietario di una società croata, un cittadino straniero ha gli stessi diritti delle persone giuridiche nazionali, compreso il diritto illimitato di acquisire immobili.
In collaborazione con il nostro team di esperti legali, vi offriamo pieno supporto nella costituzione di una società, sia che siate fisicamente presenti in Croazia o meno. Se non potete venire, vi invieremo una procura che dovrete autenticare nel vostro paese e noi espletiamo l’intera procedura per vostro conto.
Il processo di costituzione richiede da 1 a 2 settimane e il costo totale è fino a 4.000 euro, comprese tutte le spese, il capitale sociale (2.500 euro), le spese notarili, le spese bancarie e statali.
Il nostro team vi guiderà attraverso tutte le fasi: dalla scelta del nome della società, alla preparazione della documentazione, all’apertura di un conto e alla registrazione, fino all’acquisto finale dell’immobile.
Se avete intenzione di investire o acquistare un immobile in Croazia, contattateci con fiducia: vi forniremo un servizio di costituzione di società e consulenza legale rapido, affidabile e professionale.
A QUANTO AMMONTA L’IMPOSTA SUL TRASFERIMENTO DI BENI IMMOBILI IN CROAZIA?
La Repubblica di Croazia applica un’aliquota unica del 3% sull’imposta sul trasferimento di beni immobili, che viene applicata all’acquisto di immobili usati ed è a carico dell’acquirente. L’imposta è calcolata in base al prezzo indicato nel contratto di acquisto, ma le autorità fiscali possono effettuare una valutazione del valore di mercato se ritengono che il prezzo concordato sia inferiore a quello reale.
In caso di acquisto di immobili di nuova costruzione (ad esempio appartamenti o case venduti da un’impresa di costruzioni in qualità di soggetto passivo IVA), l’imposta sul trasferimento di proprietà immobiliare non viene pagata, ma l’IVA è inclusa nel prezzo, che è:
- 25% per i locali commerciali e i terreni
- 5% per gli appartamenti e le case che soddisfano le condizioni per la cosiddetta prima proprietà residenziale (a seconda della superficie, della destinazione d’uso e di altri criteri)
In questi casi, l’acquirente non paga alcuna imposta aggiuntiva, ma l’imposta è già inclusa nel prezzo dal venditore (società).
A QUANTO AMMONTA LA COMMISSIONE DELL’AGENZIA IMMOBILIARE?
Commissione dell’agente immobiliare: dal 2% al 4% del prezzo di acquisto. (a carico dell’acquirente).
Spese notarili, spese legali, traduttori, costituzione di società: circa l’1%-3% (a carico dell’acquirente).
Se qualcuno vi offre un prezzo inferiore per quel servizio, dovete stare attenti, perché probabilmente c’è un accordo nascosto con il proprietario o non si tratta di un servizio completo.
CHI PUÒ ESSERE IL VOSTRO AGENTE IMMOBILIARE?
L’acquisto di un immobile in Croazia può essere un processo sicuro e di successo, ma solo se collaborate con agenti immobiliari legali, professionali e autorizzati. In caso contrario, rischiate di incorrere in problemi legali e finanziari e, in caso di irregolarità, non avrete alcuna protezione.
Pertanto, vi consigliamo di verificare quanto segue prima di prendere la decisione di acquistare un immobile:
Cosa cercare
- Agenti e agenzie autorizzati
Assicuratevi che l’agenzia e l’agente con cui collaborate dispongano di licenze valide per l’intermediazione immobiliare. Potete verificarlo sul sito ufficiale della Camera di Commercio Croata (HGK). - Differenze di prezzo
Lo stesso immobile può essere pubblicizzato a prezzi diversi su portali diversi. Alcune agenzie e agenti gonfiano artificialmente il prezzo all’insaputa del venditore o dell’acquirente, quindi cercate sempre offerte trasparenti e scritte. - Sede fisica dell’agenzia
Fate attenzione alle agenzie che esistono solo “su Internet”. Un’agenzia seria e legale ha una sede legale, dove è possibile parlare con gli agenti di persona e richiedere l’accesso alla documentazione. - Fatture e pagamenti
Ogni pagamento deve essere documentato e fatturato. Non accettate di pagare in contanti senza fattura, in caso di problemi non avrete alcuna tutela legale né prova di pagamento.
La nostra garanzia: prezzi più bassi e trasparenza totale
Con noi siete protetti al 100%! Vi garantiamo i prezzi immobiliari più bassi sul mercato. Se trovate lo stesso immobile offerto da un’altra agenzia legale a un prezzo inferiore, i nostri servizi saranno completamente gratuiti per voi.
Vi aiuteremo a capire la differenza tra prezzi reali e prezzi gonfiati, utilizzando esempi concreti tratti dalla pratica, sia che si tratti di immobili presenti sul nostro sito o di quelli che non sono pubblicizzati pubblicamente.
Verifica gratuita di immobili e agenzie
Se trovi un immobile sulla costa croata attraverso un altro sito web, inviaci il link o le informazioni. Il nostro team verificherà gratuitamente:
- se l’agenzia è legalmente registrata
- se il prezzo è realistico e senza costi nascosti
- se l’immobile è legalmente libero per la vendita
Proteggiti da rischi inutili. Il nostro team di avvocati esperti e agenti autorizzati è a tua disposizione durante l’intero processo di acquisto.