Příručka pro kupujícího
MŮŽOU ZAHRANIČNÍ KUPUJÍCÍ NAKUPOVAT NEMOVITOSTI V CHORVATSKU?
Od 1. července 2013, kdy se Chorvatsko stalo plnoprávným členem Evropské unie, mají občané všech členských států EU právo nakupovat nemovitosti v Chorvatsku za stejných podmínek jako chorvatští občané.
Dne 1. července 2023 skončilo přechodné období, během kterého bylo zahraničním občanům EU zakázáno nakupovat zemědělskou půdu. To umožňuje občanům EU nakupovat i tento typ nemovitostí.
Občané ze zemí mimo Evropskou unii však mohou nakupovat nemovitosti v Chorvatské republice pouze s předchozím souhlasem Ministerstva spravedlnosti a správy. Tento souhlas se vydává pouze v případě, že existuje zásada vzájemnosti, tj. pokud mají chorvatští občané právo nakupovat nemovitosti v zemi žadatele.
Některé typy nemovitostí, jako jsou lesy a lesní pozemky, stále podléhají zvláštnímu režimu a jejich nákup může být pro zahraniční občany dodatečně omezen.
Postup je následující:
Když se zahraniční občan rozhodne koupit nemovitost v Chorvatsku, nejprve uzavře kupní smlouvu s prodávajícím. Smlouva nemusí být v celém rozsahu notářsky ověřena, ale podpis prodávajícího musí být ověřen, aby bylo možné zapsat vlastnictví do katastru nemovitostí.
Pro občany zemí mimo Evropskou unii je po uzavření smlouvy nutné podat žádost o schválení nabytí vlastnického práva Ministerstvu spravedlnosti a správy Chorvatské republiky. Souhlas se vydává, pokud existuje vzájemnost, tj. pokud chorvatští občané mohou nabývat nemovitosti v zemi žadatele.
Teprve po vydání souhlasu ministerstva lze zahájit zápis vlastnického práva na jméno zahraničního občana do katastru nemovitostí, poté se podá žádost a zaplatí se daň z převodu nemovitosti (nebo se uplatní právo na osvobození, pokud existují zákonné požadavky).
Zahraniční občané, kteří zakládají nebo již mají registrovanou společnost v Chorvatské republice (např. společnost s ručením omezeným – d.o.o.), mohou prostřednictvím této společnosti nakupovat nemovitosti bez omezení a bez nutnosti žádat o souhlas ministerstva, a to bez ohledu na státní příslušnost.
Občané všech zemí mohou v Chorvatsku založit společnost, která jako právnická osoba může volně nabývat vlastnictví nemovitostí, s výjimkou výjimečně chráněných kategorií pozemků.
JAK ZALOŽIT SPOLEČNOST V CHORVATSKU?
Zahraniční občané, kteří chtějí koupit nemovitost v Chorvatsku, tak mohou učinit také založením společnosti s ručením omezeným (d.o.o.), čímž se vyhnou nutnosti získat souhlas ministerstva spravedlnosti. Jako vlastník chorvatské společnosti má zahraniční občan stejná práva jako domácí právnické osoby, včetně neomezeného práva nabývat nemovitosti.
Ve spolupráci s naším odborným právním týmem vám nabízíme plnou podporu při založení společnosti, ať už jste fyzicky přítomni v Chorvatsku, nebo ne. Pokud nemůžete přijet, zašleme vám plnou moc, kterou musíte ověřit ve své zemi, a celý postup provedeme vaším jménem.
Proces založení trvá 1 až 2 týdny a celkové náklady činí až 4 000 EUR, včetně všech poplatků, základního kapitálu (2 500 EUR), notářských poplatků, bankovních a státních poplatků.
Náš tým vás provede všemi kroky: od výběru názvu společnosti, přípravy dokumentace, otevření účtu a registrace až po konečný nákup nemovitosti.
Pokud plánujete investovat nebo koupit nemovitost v Chorvatsku, obraťte se na nás s důvěrou – poskytujeme rychlé, spolehlivé a profesionální služby v oblasti zakládání společností a právní poradenství.
JAK VYSOKÁ JE SAZBA DANĚ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ V CHORVATSKU?
Chorvatská republika má jednotnou sazbu daně z převodu nemovitostí ve výši 3 %, která se vztahuje na nákup použitých nemovitostí a hradí ji kupující. Daň se vypočítává na základě ceny uvedené v kupní smlouvě, ale daňové úřady mohou provést ocenění tržní hodnoty, pokud se domnívají, že dohodnutá cena je nižší než skutečná.
V případě koupě nově postavených nemovitostí (např. bytů nebo domů prodávaných stavební společností jako plátcem DPH) se daň z převodu nemovitostí neplatí, ale v ceně je zahrnuta DPH, která činí:
- 25 % u obchodních prostor a pozemků
- 5 % u bytů a domů, které splňují podmínky pro tzv. první rezidenční nemovitost (v závislosti na ploše, účelu a dalších kritériích)
V takových případech kupující neplatí žádnou dodatečnou daň, ale daňová povinnost je již zahrnuta v ceně prodávajícím (společností).
JAK VYSOKÁ JE PROVIZE REALITNÍ KANCELÁŘE?
Provize realitní kanceláře: 2 % až 4 % z kupní ceny. (hradí kupující).
Notářské poplatky, právní poplatky, překladatelé, založení společnosti: přibližně 1 % – 3 % (hradí kupující).
Pokud vám někdo nabídne nižší cenu za tuto službu, buďte opatrní, protože pravděpodobně existuje skrytá dohoda s majitelem nebo se nejedná o kompletní službu.
KDO MŮŽE BÝT VAŠÍM REALITNÍM MAKLÉŘEM?
Nákup nemovitosti v Chorvatsku může být bezpečný a úspěšný proces, ale pouze pokud spolupracujete s legálními, profesionálními a licencovanými makléři. V opačném případě riskujete právní a finanční problémy a v případě nesrovnalostí nebudete mít žádnou ochranu.
Proto vám doporučujeme, abyste před rozhodnutím o koupi nemovitosti zkontrolovali následující:
Na co se zaměřit
- Licencovaní makléři a agentury
Ujistěte se, že agentura a makléř, se kterými spolupracujete, mají platné licence pro zprostředkování nemovitostí. Můžete si to ověřit na oficiálních stránkách Chorvatské hospodářské komory (HGK). - Rozdíly v cenách
Stejná nemovitost může být inzerována za různé ceny na různých portálech. Některé agentury a makléři uměle navyšují cenu bez vědomí prodávajícího nebo kupujícího – proto vždy hledejte transparentní a písemné nabídky. - Fyzická kancelář agentury
Buďte opatrní u agentur, které existují pouze „na internetu“. Seriózní a legální agentura má sídlo, kde můžete osobně hovořit s agenty a požádat o přístup k dokumentaci. - Faktury a platby
Každá platba musí být zdokumentována a fakturována. Nesouhlaste s platbou v hotovosti bez faktury, v případě problémů nemáte žádnou právní ochranu ani doklad o platbě.
Naše záruka: Nejnižší ceny a úplná transparentnost
S námi jste 100% chráněni! Zaručujeme vám nejnižší ceny nemovitostí na trhu. Pokud najdete stejnou nemovitost nabízenou jinou legální agenturou za nižší cenu, budou naše služby pro vás zcela zdarma.
Pomůžeme vám pochopit rozdíl mezi reálnými a nadhodnocenými cenami na konkrétních příkladech z praxe, ať už se jedná o nemovitosti z našeho webu nebo o nemovitosti, které nejsou veřejně inzerovány.
Bezplatné ověření nemovitostí a agentur
Pokud najdete nemovitost na chorvatském pobřeží prostřednictvím jiné webové stránky, zašlete nám odkaz nebo informace. Náš tým bezplatně ověří:
- zda je agentura legálně registrována
- zda je cena realistická a bez skrytých nákladů
- zda je nemovitost legálně připravena k prodeji
Chraňte se před zbytečnými riziky. Náš zkušený tým právníků a licencovaných agentů je vám k dispozici během celého procesu nákupu.