1.0. Položaj, značaj i posebnosti prostora

1.1. Uvod
Ugostiteljsko – turistička zona smještena je na južnom dijelu općine Marina, u uvali Škatalac, izmedu naselja Sevid i Vinišće. Zauzima otprilike 50 hektara površine rasprostirući se uzduž 1400 metara obalne linije i od 200 do 600 metara u dubinu kopna. Na sjeverozapadu graniči sa arheološkom zonom u uvali Stari Trogir.

Površinske značajke terena predstavlja pokrov karakterističan za cijelo područje, uglavnom su to krševite formacije obrasle niskom makijom i maslinama. Morfologiju terena posebno naglašavaju uzvisine (112 i 65 metara nad morem) koje dominiraju vizurama s mora.

Turističko naselje nalazi se u mirnoj usamljenoj uvali s pogledom na otočiće Merara, Arkandel i Kosmac, ali nije daleko od nekih manjih i većih naselja i gradova (Sevid-2km, Trogir-20km, Split-50km, Šibenik- 35km). Zona se planira spojiti na obilaznicu Sevid-Vinišće te potom na državnu cestu D8. Od zračne luke Split (Resnik) udaljena je 25km.

Veličina samog obuhvata predstavlja raznolikost morfologije terena koja pak pruža vizualnu i taktilnu kvalitetu visoke razine (nizanje prirodnih struktura uzvisina, usjeka, klifova, neposredan doživljaj mora, itd.) s povoljnom južnom orijentacijom koja osigurava kvalitetnu cjelodnevnu insolaciju.

1.2. Očuvanje prostornih posebnosti naselja odnosno dijela naselja
Zona ugostiteljsko – turističke namjene prema prostorno planskoj definiciji predstavlja izdvojeno građevinsko područje naselja te zapravo predstavlja novoplaniranu, neizgrađenu zonu. Njezino značenje potrebno je opravdati kvalitetnom transformacijom neuređenog, prirodnog zemljišta kroz nuđenje komparativnih prostornih kvaliteta (hortikutlurnog uredenja, slobodnih površina, parkova, itd.). Ponuđena kvaliteta prostora treba sudjelovati i indirektno unaprijediti šire područje Općine uspostavljajući zapravo novi atraktivni punkt ili mjesto odmora.

ANALIZA OBUHVATA

1.3. Racionalno korištenje i zaštita prostora

Racionalno korištenje i zaštita prostora predstavljaju osnovne preduvjete kod pristupanja bilo kojoj vrsti zahvata na prostoru zone. Prostorno planskom dokumentacijom šireg područja naglašena je vrijednost prirodnih obilježja i evidentirani su ostaci arheološke baštine u neposrednoj blizini obuhvata (arheološka zona Stari Trogir), te je potrebno uspostaviti odnos s ovim zaštićenim područjem.

Što se pak tiče samog procesa građenja i opremanja zone kako bi se što više smanjio ‘efekt nagle promjene cijelokupne strukture okoliša potrebno je razmotriti mogućnost etapne i postupne realizacije kompleksa.

Veličina zone (cca 50 ha) predstavlja značajnu površinu koja tehnološki mora biti kvalitetno opskrbljena (prometno, infrastrukturno), ali i planirana na način da se omogućuje racionalno gospodarenje postojećim zelenim fondom kao i novo planiranim zelenim uređenim površinama. Primarni cilj jest ostvarivanje uporabljivog racionalnog sustava navodnjavanja i pročišćavanja otpadnih voda. Ovo rješenje treba nuditi optimiziranu varijantu i balans između potrošene energije kroz sustav navodnjavanja i efekta dobijenog istim.

1.4. Program gradnje i uređenja prostora

Prostornim planom Općine Marina utvrđen je maksimalni kapacitet zone u smislu broja ležaja koji iznosi 2200 ležaja. Osnovni smještajni kapaciteti organizirani su obzirom kroz dvije osnovne smještajne grupe i to: tipa vila i glavnog hotelskog objekta (min 30% smještajnih kapaciteta) iz čega načelno proizlazi oblik i forma detaljnijeg zoninga. Budući da se radi o značajnijoj površini tako i provedivost i planiranje zahvata iziskuje postepeno i etapno planiranje realizacije. Prostorno i funkcionalno zona je podijeljena u tri osnovne cjeline.

Zone su međusobno povezane zelenim površinama i pješačkim putevima širine cca. 10 – 15 metara koji služe i kao glavne pješačke komunikacije prema moru uz smještanje dodatnih sadržaja vezanih uz formiranje odmorišta, manjih informacijskih punktova itd… lz ovakve osnovne funkcionalne podjele načelno proizlazi podijela faznosti gradnje (prikazana na sljedećoj shemi – etapnost realizacije zone ).

Prometni i infrastrukturni sustavi predstavljaju osnovu ili ‘kostur’ zone te je njihovom definicijom uspostavljena detaljnija podijela glavnih zona na manje funkcionalne jedinice. Svi sustavi planiraju se optimalno što znači s mogučnošću kasnije logične nadogradnje i trenutnog zadovoljenja svih potreba zone. Paraleleno s procesom realizacije planiranih objekata i infrastrukturnih sustava provoditi će se projekt ozelenjavanja, hortikulturnog uređenja i zaštite ‘in situ’ evidentiranih vrijednih elemenata prirodne i kulturne baštine.

Prvu fazu realizacije zone predstavlja funkcionalna jedinica s oznakom „I” neposredno vezana uz obalu. Glavnu građevinu ove zone predstavljaju hotelski objekti koji zauzimaju značajniju površinu u odnosu na pojedinačne objekte vila. Veličina ovog objekta zahtijeva i adekvatnu površinu za razvijanje osnovnih sadržaja (prizemlje) ali i potrebno rezerviranje površina za smještaj pratećih sadržaja (wellness, konferencijske sale, restorani, itd.) što znači optimalno dimenzioniranje prostorne markice na kojoj će se navedeni sadržaji moći smještati (uvjet je zadovoljenje svih prostornih pokazatelja). Kao posljedica navedenog prostorna jedinica namijenjena gradnji hotelskog objekta zauzima najveću površinu u odnosu na ostale prostorne jedinice u zoni. Na površini uz obalu je zaštitni pojas zelenila sa šetnicom i plažnim objektima, te sportskim terenima. Plaža je dijelom uređena, dijelom prirodna. Drugu fazu realizacije predstavlja zona po oznakom „II” funkcionalno u nastavku primarne zone s planiranim sadržajima vila. Osnovna tipologija formira se na način da struktura vila djeluje povezano sa svim bitnim parametrima zone (prirodne, funkcionalne i druge značajke). Uz obalu se nalazi centar mjesta s ugostiteljskim i trgovačkim sadržajima. Unutar zone smješteno je i privezište kapaciteta 50 vezova. Dovršetkom ove faze uređen je cijeli prostor obale. Treću posljednju fazu gradnje kompleksa predstavlja krajnje sjeverna rubna zona te zona oko uzvisine s pretežitom izgradnjom tipologije vila. Od uzvisine do uzvisine “Smrekova glava” proteže se rekreacijska zona sa raznim sportskim terenima i šetnicama. Uz sjevernu rubnu zonu nalaze se dodatni javni sadržaji kojima se podiže kvaliteta cijelog kompleksa, te se zbog različitosti sadržaja pruža mogućnost produžavanja turističke sezone na cijelu godinu. To su kongresi centar, kompleks sportskih dvorana i bazena, istraživački centar povezan s arheološkom zonom “Stari Trogir”.

1.5. Osnovna namjena prostora

Osnovna namjena zone definira se kao ugostiteljsko – turistička namjena nadopunjena popratnim sadržajima, neophodnim infrastrukturnim koridorima i slobodnim zelenim površinama. Primarna ugostiteljsko – turistička namjena diferenicirana je u dvije osnovne namjenske grupe i to prvu grupu koju predstavljaju površine za izgradnju objekta iz skupine hoteli s planiranih 800 ležajeva te pratećih sadržaja i drugu grupu koju predstavljaju zone predviđene za gradnju smještajnih objekata u kategoriji turističkog naselja s dodatnih 1400 ležaja. Osnovna namjena ugostiteljsko – turističkog tipa sa smještajnim kapacitetima proteže se najbliže do 100 metara udaljenosti od obalne linije. Sljedeća planska kategorija prema značenju i ukupnoj površini jest kategorija zelenih površina. Vrhovi brda predstavljaju područje zelenih površina sa rekreacijskim sadržajima te su djelomično hortikulturno uređeni. Također značajnije zelene poteze unutar zone predstavljaju svertikalni zeleni koridori hortikulturno uređeni s pratećim sadržajima šetnica, odmorišta te pojas 100 metara od obalne linije. U pojasu koji je definiran udaljenošću od 100 metara od obalne linije omogućuje se gradnja manjih pratećih sadržaja i dopune osnovnih ugostiteljsko – turističkih kapaciteta zone i sportskih sadržaja. Najatraktivniji sadržaji vezani su neposredno uz obalu koja je planirana kao prirodna plaža s dijelovima uređenih poteza kupališta i „rivom”.

Privezište plovila nalazi se na zapadnom rubu obuhvata. Zona je planirana za najveći kapacitet od 50 vezova ukupno. Infrastrukturni koridori prometnica objedinjuju i povezuju dijelove zone te formiraju granice slobodnih gradivih površina. Infrastrukturni koridori načelno su planirani uzevši u obzir moguće vizurne utjecaje i utjecaje morfologije (nagibi terena) te primjenjujući ostale funkcionalne kriterije kako bi se postigla što je moguće optimiziranija varijanta rješenja.

1.6. Prometna mreža

Glavni ulazi u zonu smješteni su na sjeveroistočnom dijelu zone s glavnim priključkom na primarnu prometnu mrežu zone i nudi neposrednu – direktnu vezu prema centralnom sadržaju zone (hotelski objekt) te optimalne pristupe ostalim dijelovima zone. Prometna mreža zone podijeljena je na mrežu glavnih (primarnih) i sporednih (sekundarnih) prometnica – ulica. Koridori glavnih prometnica definirani su na način da što učinkovitije povezuju sve tri funkcionalne cjeline zone. Širine koridora glavnih prometnica zadovoljavaju potrebe dvosmjernog prometa uz pješačke nogostupe i drvored te u određenim dijelovima omogućuju uzdužno parkiranje vozila. Do svih vila je omogućen kolni pristup, te pripadajući broj parking mjesta. Parkirališta se nalaze u zoni hotela te u centralnoj zoni.

2.0. Uvjeti korištenja, uređenja i zaštite površina

2.1 Uvjeti i način gradnje
Osnovni uvjeti i način gradnje propisuju se prema tipologiji izgradnje, njezinom smještaju i mogućim utjecajima na okoliš. Zona u cjelini predstavlja neizgrađen prostor te je sukladno tome u cjelosti namijenjen novoj izgradnji. Planirana tipologija izgradnje je samostojećeg tipa, organizirana u dvije osnovne tipologije smještajnog objekta: vila, hotel. Prema visini gradnje tipologija vila planirana je Po+Su+P+2, maksimalne visine 12m. Katnost objekta za hotele je max. Po+Su+P+5, maksimalna visina građevina je 23m, a dozvoljena je gradnja više podrumskih etaža. Najveća dopuštena izgrađenost čestice iznosi 30% (kig=0,3) dok najveća dopuštena iskorištenost prostora iznosi 80% (kis=0,8). Najmanje 40% površine svake građevne čestice mora biti uređeno kao parkovni nasadi i prirodno zelenilo. Obzirom na kompleksnost i veličinu zahvata cjelokupna zona podijeljena je u tri osnovne funkcionalne cjeline kojima je obuvaćen i pripadajući morski dio. Funkcionalne cjeline načelno predstavljaju segmente etapne realizacije zone čime se uvjetuju i načini realizacije prometnog i komunalnog sustava te s planiranim objektima i popratnim sadržajima naglašavaju važnosti svake pojedine zone. Unutar pojedinačnih glavnih zona uspostavljena je detaljnija prostorno – funkcionalna raspodjela provođenjem ulica nižeg ranga čime je definirana najosnovnija mreža kazeta – parcela. Kazete u osnovi predstavljaju prijedlog građevinske parcelacije – zone unutar kojih su planirane zone građenja za smještajne, pomoćne i ostale objekte. Pristupačnost obali ostalim korisnicima prostora (koji nisu korisnici usluga smještaja unutar zone) jedan je od važnijih kriterija koji su zadovoljeni na način da se rezerviraju vertikalne šetnice širine 10-15m koje poprečno presijecaju zonu a kojima je moguće pristupnim pješačkim i biciklističkim putevima nesmetano doći do obale. Načelno se sva rješenja pješačkog i biciklističkog prometa temelje na osiguranju potpune pristupačnosti osobama sa invaliditetom svim javnim dijelovima zone (terasama, bazenima, športskim igralištima, zonama kupališta).

2.2. Planirana tipologija objekata i smještaj u zoni
Osnovna struktura definirana je s dvije osnovne vrste objekata i pratećih sadržaja (vila i hotel). Obzirom na složenost morfologije terena kao i njegovu prirodnu kvalitetu i značaj vizurnog doživljaja s mora kao i mogućnosti vizure iz pojedinačnog smještajnog objekta prema moru. Glavne skupine građevina smještaju se u prostoru uvažavajući navedene kriterije. U osnovi to se postiže njihovim razmještanjem na način da se izbjegavaju osjetljive prirodne formacije (grebeni, uzvisine) te izbjegavanjem stvaranja monotonog ritma volumena pojedinačnih građevina. Prvu skupinu objekata čini građevina hotela s pratećim sadržajima (restorani, wellness centar, konferencijske sale, kupovni centri). Smještajni kapacitet hotela iznosi 800 kreveta (400 soba). Glavni volumen hotela pozicioniran je na način da smještajni dio građevine ne zalazi unutar granice od 100 metara udaljenosti od obalne linije. Katnost objekta za hotele je max. Po+Su+P+5, maksimalna visina građevina je 23m, a dozvoljena je gradnja više podrumskih etaža. Drugu vrstu objekata čine građevine pojedinačnog smještajnog tipa organizirane u tipu građevine – vile. Planirano je ukupno 150 vila, od toga 30 apartmanskog tipa. Vile su predstavljene kao jedinice višeg standarda s pripadajućim vrtom. Veličina im varira od 100 m2 do 300 m2 dok su vrtovi u površinama od 400 – 1000 m2. Vile su načelno smještne u mirnijim zonama i osnovnu kvalitetu nadopunjuju pripadajućim vrtom s bazenom. Jedinice vila variraju od 50-100 m2 s mogučnošću smještaja 2-8 kreveta.

Treću vrstu objekata predstavljaju objekti i sadržaji smješteni u pojasu 100 metara do obalne linije. Njih čine: sadržaji hotela – wellness, konferencije, trgovine, restorani dječija igrališta, sportski sadržaji i tereni, tereni i bazeni.

Centralnu grupu sadržaja koja se povezuje s glavnim hotelskim objektom čine sadržaji wellness centra, bazena, sala za konferencije i restorana koji postupnim prelazom preko nekoliko razina terasa i pješačkih prolaza dopiru neposredno do obalne šetnice i centralne plaže. Stupnjevanje prijelaza i uklapanje niza terasa u konfiguraciju terena postiže se hortikulturnim uređenjem okolnog zelenila ali i smještanjem novih grupa unutar površina terasa. Sportski sadržaji i tereni predstavljaju uređene površine koji nadopunjuju i aktiviraju cjeloviti 100 metarski pojas dajući naglasak bavljenju aktivnostima u prirodi uz direktnu vezu s morem. Strukturalno ovi elementi u što je moguće manjoj površini i uklanjajui prirodni teren (asfaltiranjem, betoniranjem). Planirani tereni se uređuju u okviru mogućnosti korištenja prirodnog terena (odbojka na pijesku, badminton, kuglanje, tenis). Cjelokupna mreža sportskih sadržaja povezuje se pješačko – biciklističkim putevima. Dječja igrališta prema potrebi dolaze u dijelovima zelenih i parkovnih površina. Obalna šetnica predstavlja glavnu pješačku os i sudjeluje u formiranju sadržaja vezanih uz more. Obalna šetnica u svojoj konstruktivno – funkcionalnoj ulozi otvara pristup moru korisnicima zone i onima koji dolaze iz drugih odredišta, povezuje i pruža mogućnost nastavka puta obalnom linijom dalje prema Starom Trogiru i Sevidu i obrnuto u smjeru Vinišća. Trasa obalne šetnice nije nužno strogo funkcionalna vec prati prirodne u memoriji prostora već definirane smjerove. Na isti način primjenjeni materijali i završna obrada šetnice uspostavljaju odnos s okolišem i stvaraju skladnu cjelinu.

SLIKE 3D MODELA

Kontaktirajte nas za više pojedinosti!