1.0. Emplacement, importance et propriétés particulières de la surface

1.1. introduction
La zone restauration – hôtellerie est située dans la partie sud de la commune Marina, dans la baie de Škatalac, entre les villages de Sevid et Vinišce. La zone couvre une superficie approximative de 50 acres, prenant environ 1400 mètres de ligne côtière et atteignant de 200 à 600 mètres à l’intérieur des terres. Dans sa partie nord-ouest, la zone borde la zone archéologique dans la baie de Stari Trogir.

Les caractéristiques de surface du terrain présentent une végétation typique pour cette région, principalement des formations rocheuses carrées couvertes de plantes faibles et d’oliviers. La morphologie de la région est particulièrement soulignée par les collines (112 et 65 mètres au-dessus du niveau de la mer), dominant les vues de la mer.

Le lieu touristique est situé dans une baie isolée, avec des vues sur les îles Merara, Arkandel et Kosmac, en même temps qu’il n’est pas très éloigné des autres quartiers urbains et villes (Sevid-2km, Trogir-20km, Split-50km, Šibenik – 35 km). La zone sera reliée à la route de dérivation Sevid-Vinišce puis à la route nationale D8. La zone se trouve à 25 km de l’aéroport Split (Resnik).

La superficie – les parcelles pour ce projet se composent d’un terrain diversifié de qualité tactile et visuelle de haut niveau (séries de plaines naturellement structurées, canyons et falaises, expérience directe de la mer, etc.), avec une orientation favorable au sud, ce qui garantit l’insolation tout au long de la journée.

1.2. La préservation des caractéristiques particulières du règlement, c’est-à-dire une partie du règlement
La zone restauration – hôtellerie (désignation du tourisme) représente, en fonction des définitions du plan de développement spatial, une zone de construction distincte pour un établissement, en réalité une zone nouvellement planifiée et non développée. L’importance d’une telle conservation doit être justifiée par une transformation adéquate et adéquate du sol naturel non développé en offrant certaines qualités spatiales comparatives (aménagement paysager, surfaces libres, parcs, etc.). La qualité spatiale offerte doit être prise en compte et améliorer indirectement la zone élargie de la municipalité en établissant un nouveau point d’intérêt attrayant ou un lieu de détente.

ANALYSE DE LA ZONE DE PROJET

1.3. Utilisation rationnelle et protection de l’espace

L’utilisation rationnelle et la protection de l’espace représentent les conditions préalables essentielles à l’accès à tout type de développement dans la zone de zone. Par la documentation sur l’aménagement du territoire de l’ensemble, la valeur des caractéristiques et des valeurs naturelles est particulièrement soulignée et certains restes d’héritage archéologique à proximité immédiate de l’emplacement du projet ont été enregistrés (zone archéologique de Stari Trogir), ce qui signifie qu’une relation spéciale doit être établi avec cette zone protégée.

En ce qui concerne les travaux de construction dans la zone, le projet de développement devrait être organisé dans les phases de développement – phases, afin de minimiser l’effet de changements brusques dans la structure environnementale.

La superficie de la zone (environ 50 acres) est une zone importante qui doit être correctement développée au sens technologique (trafic, infrastructure et similaire). Parallèlement, tous les travaux de planification doivent être en faveur d’une gestion rationnelle des ressources «vertes» existantes et aussi des espaces verts nouvellement prévus. L’objectif principal est de mettre en place un système utile et rationnel d’arrosage et de traitement des eaux usées. Cette solution devrait offrir une option optimisée et un équilibre entre la consommation d’énergie par l’arrosage et l’effet obtenu par ces arrosages.

1.4. Programme de développement

Le plan de développement territorial de Municipalité Marina définit la capacité maximale de cette zone de 2200 lits. Les installations de logement de base doivent être développées à travers deux types d’objets: Villas et le bâtiment principal de l’hôtel (30% de la capacité totale), qui définit la forme et la forme du zonage détaillé. Comme nous avons une surface importante, le projet dans son ensemble devrait être développé à l’aide de phases individuelles. Par espace et fonction, la zone est divisée en trois parties de base.

Les zones sont reliées entre elles par des espaces verts et des chemins piétonniers de 10 à 15 mètres de largeur, en même temps que les principales voies de communication piétonne vers la mer et avec le développement d’installations supplémentaires le long de ces voies, comme les points d’information, les zones de repos et similaire. A partir de cette division de base, le développement du projet en phases peut être extrait (présenté sur le prochain schéma – phases de développement de la zone).

Les systèmes de trafic / communication et infrastructure constituent la base ou le “squelette” de la zone. Leur définition établit une division supplémentaire des zones de la zone principale en unités fonctionnelles plus petites. Tous les systèmes sont prévus à l’optimum, ce qui signifie qu’une expansion logique ultérieure et une satisfaction immédiate de tous les besoins de la zone en général sont données. Dans le même temps, avec le développement des objets prévus et des systèmes d’infrastructure, le projet d’aménagement paysager et la protection “in situ” des éléments patrimoniaux et patrimoniaux enregistrés et conservés seront maintenus.

La première phase du développement du projet est l’unité fonctionnelle marquée comme «I», immédiatement liée au bord de la mer. Le bâtiment principal de cette zone est l’édifice de l’hôtel qui couvre une surface importante par rapport aux surfaces des villas. La taille de ce bâtiment exige également un espace et des surfaces adéquats pour le développement des installations de base (rez-de-chaussée), mais aussi toutes les surfaces nécessaires pour les installations supplémentaires (bien-être, salles de conférence, restaurants, etc.), ce qui signifie que cela doit être correctement dimensionné afin d’accueillir toutes ces installations (la condition préalable est de respecter tous les indicateurs spatiaux). En conséquence, la surface désignée pour la construction de l’hôtel est la plus grande de toute la zone. Le long du bord de la mer, une bande verte sera intégrée à une promenade côtière et à des objets de plage, ainsi que des terrains de sport. La plage est partiellement artificielle, partiellement naturelle. La deuxième zone de développement est la zone marquée comme “II”, comme extension fonctionnelle de la zone primaire, contenant les villas et leurs installations. La typologie de base est établie en connectant toutes les structures de la villa avec tous les autres paramètres importants de la zone (naturels, fonctionnels et autres …). Le centre de l’établissement sera par la mer, avec toutes les installations de restauration et commerciales. Une zone de quai pour yachts sera créée également dans la zone, d’une capacité maximale de 50 couchettes. Après l’achèvement de cette phase, la zone nord de la zone autour des collines sera développée avec une zone récréative, y compris une variété d’installations sportives et promenades / chemins pédestres. D’autres installations publiques sont situées le long de cette frontière nord de la zone, ce qui augmente la qualité globale du règlement, ce qui permet également une prolongation de la saison touristique sur toute l’année. Ces installations sont un centre de congrès, un complexe de salles de sport et de piscines, un centre de recherche relié à la zone archéologique “Stari Trogir”.

1.5. Désignation de base de l’espace

La désignation de base de l’espace est définie comme la zone de restauration / accueil pour le tourisme, y compris les installations nécessaires, les corridors infrastructurels nécessaires et les zones ouvertes et vertes.
Le zonage de la restauration – hôtellerie est différencié en deux groupes de désignation de base, c’est-à-dire le groupe qui représente les surfaces pour la construction de bâtiments type hôtel, avec une capacité de 800 lits et les installations nécessaires et le groupe deux, y compris des zones pour la construction d’objets d’hébergement de type règlement touristique, avec 1400 lits supplémentaires.
La désignation basique de restauration / accueil de la région avec des unités d’hébergement s’étend jusqu’à un maximum de 100 mètres du bord de la mer.
La prochaine catégorie de planification fondée sur l’importance et la superficie est la catégorie des espaces verts. Les pics sont une surface verte contenant des installations récréatives, partiellement aménagées. En outre, tous les corridors verts verticaux de la zone sont aménagés en zones vertes, y compris des installations comme des sentiers pédestres, des zones de repos et une bande de 100 mètres vers le bord de la mer. Dans cette bande de 100 mètres de largeur vers le bord de la mer, il est possible de construire de plus petites installations et des suppléments aux installations de restauration de base – hôtellerie de la zone et des installations sportives. Les installations les plus attrayantes sont situées au bord de la mer, qui seront développées en partie artificielles et partiellement naturelles, avec un front de mer.

Les couchettes pour yachts sont situées dans le bord ouest de la zone. Une capacité maximale de 50 couchettes est prévue.
Les corridors d’infrastructure pour la communication et le trafic relient toutes les zones de la zone et mettent également en évidence les limites entre les zones de construction gratuites. Les corridors d’infrastructure sont généralement planifiés en tenant compte des impacts visuels possibles et des impacts sur la morphologie (inclinaison du terrain), ainsi que d’autres critères fonctionnels. Cela doit être fait pour maximiser la solution de la conception du projet.

1.6. Réseau de trafic

Les portes d’entrée principale dans la zone sont situées dans le nord-est de la zone, avec un accès principal au réseau de circulation primaire de la zone, offrant un accès direct à toutes les installations centrales de la zone (bâtiment de l’hôtel), ainsi que d’autres parties de la zone. Ce réseau est divisé en routes primaires et secondaires – itinéraires de circulation. Les principales voies de circulation permettent une connexion efficace entre les trois unités fonctionnelles de la zone. La largeur de ces routes de circulation est suffisante pour le trafic bidirectionnel, avec des trottoirs piétonniers et une doublure décorative avec des arbres, ce qui permet de stationner dans certaines parties. Toutes les villas ont un accès voiture et un nombre suffisant de places de parking. Des zones de stationnement sont également établies dans la zone hôtelière et dans la zone centrale.

2.0. Conditions d’utilisation, de développement et de protection des surfaces

2.1 Conditions et types de travaux de construction.
Les termes et conditions de base pour les travaux de construction planifiés sont définis en fonction de la typologie du développement, de la répartition des emplacements des objets et des impacts environnementaux possibles. Dans l’ensemble, la zone représente une surface non développée, ce qui signifie qu’elle est destinée à un nouveau développement / construction. La typologie planifiée du développement dans la zone est d’objets de type détaché, organisés dans deux typologies de base d’objets d’hébergement: Hôtel et villas. En parlant de la hauteur autorisée des bâtiments, les villas auront un maximum. sous-sol + souterrain + rez-de-chaussée + 2 étages supérieurs, hauteur maximale 12 mètres. Les hôtels peuvent être construits jusqu’à un sous-sol + souterrain + rez-de-chaussée + 5 étages supérieurs, hauteur maximale 23 mètres, tandis que la construction de multiples niveaux souterrains est autorisée. La couverture maximale / développement de la parcelle est de 30% (kig = 0,3), l’utilisation maximale de l’espace est de 80% (kis = 0,8). Au moins 40% de la superficie de chaque parcelle doit être aménagée ou conservée comme zone verte.
En ce qui concerne la complexité et les dimensions du projet de développement, la zone est divisée en trois unités fonctionnelles de base, y compris la zone côtière. Ces unités sont les segments de développement du projet en phases et phases individuelles, tout en définissant des infrastructures et des infrastructures de communication / trafic. Dans chaque zone principale, une répartition fonctionnelle détaillée des routes de trafic secondaires est prévue, définissant ainsi les limites des parcelles individuelles. Ces bordures / carrés représentent les parcelles pour la construction d’unités d’hébergement, d’installations et d’objets de soutien. L’accès à la mer pour tous les utilisateurs (qui n’utilisent pas d’hébergement dans la zone) est l’un des critères majeurs rencontrés ici, de sorte que les chemins de randonnée / chemins cyclables de 10 à 15 mètres permettent un accès en douceur au bord de la mer. Tous les problèmes de communication (piétons et cyclistes) sont basés sur un accès gratuit et complet à la mer pour tous les utilisateurs, aussi pour les personnes handicapées (aux terrasses, piscines, installations sportives, plage …)

2.2. Typologie planifiée des objets et leur répartition dans la zone
La structure de base est définie par deux types d’objets: hôtel et villas. En parlant des caractéristiques de la morphologie des terrains et de la qualité naturelle de la zone, l’image visuelle de la mer et de l’objet individuel sur la mer doit être maintenue. Le groupe principal de bâtiments est placé dans la zone en respectant tous les critères ci-dessus. Cela peut être réalisé en évitant les formations naturelles sensibles (riffs, pentes inclinées et similaires) et en évitant un rythme monotone de volume des objets individuels. Le premier groupe d’objets est l’édifice de l’hôtel avec toutes les installations (restaurants, wellness, salles de conférence, installations commerciales). La capacité de l’hôtel est de 800 lits (400 chambres). Le volume principal de l’hôtel est tel que l’immeuble de l’hôtel avec les logements ne pénètre pas à la limite de 100 mètres de la mer. La hauteur maximale des bâtiments d’hôtel ici est le sous-sol + souterrain + rez-de-chaussée + 5 étages supérieurs, hauteur maximale 23 mètres, tandis que la construction de multiples niveaux souterrains est autorisée. L’autre type d’objets sont des bâtiments pour l’hébergement individuel de types-villas. Au total, 150 villas sont prévues, de ces 30 de type d’appartement.
Leurs dimensions en surface varient entre 100 m2 et 300 m2, tandis que les cours varient de 400 à 1000 m2 de surface. Les villas sont principalement situées dans des parties plus calmes de la zone et leur qualité est améliorée par des jardins avec piscines. Les unités d’appartements ont des surfaces de 50 à 100 m2, avec 2 à 8 lits.

Le troisième type d’objets sont les objets situés dans la bande de 100 mètres de large vers le bord de la mer. Il s’agit d’installations hôtelières telles que: le bien-être, les conférences, les magasins, les restaurants, les aires de jeux pour enfants, les installations sportives et les piscines.

Le groupe central d’installations reliées au bâtiment de l’hôtel est le centre de bien-être, les piscines, la salle de conférence et le restaurant, avec accès organisé sur plusieurs niveaux – terrasses et chemins piétonniers, menant finalement à la mer, la promenade le long de la mer et du centre plage. La connexion des niveaux individuels et l’intégration des terrasses dans le terrain est réalisée par l’aménagement paysager et l’hébergement de nouveaux groupes dans les surfaces de la terrasse. Les installations sportives et les terrains sont des zones aménagées qui complètent et activent la zone de bande de 100 mètres vers le bord de la mer, mettant en évidence les activités de loisirs dans la nature et la connexion directe à la mer. Sur le plan structurel, ces éléments devraient avoir un impact sur le terrain naturel au minimum (pose d’asphalte et de béton). Les installations sont prévues en fonction des possibilités d’utilisation du terrain existant (volleyball de sable, badminton, bowling, tennis).
Le réseau de ces installations sportives est interconnecté avec des pistes cyclables et piétonnes. Les aires de jeux pour enfants seront intégrées dans les espaces verts et dans les parcs. La promenade au bord de la mer est le principal axe de communication piétonne et participe à la création d’installations liées à la mer. La promenade du bord de mer dans cette fonction ouvre l’accès aux mers à tous les visiteurs et aux utilisateurs de la zone. Elle permet également de se déplacer le long de la mer vers Stari Trogir et Sevid, c’est-à-dire dans l’autre direction vers Vinišce. Le chemin de promenade n’est pas strictement fonctionnel, il suit les directions naturelles existantes ici. En outre, tous les matériaux utilisés devraient établir une relation avec l’environnement global, créant ainsi un ensemble harmonisé.

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