1.0. Posizione, importanza e proprietà speciali della superficie

1.1. introduzione
La zona di catering e ospitalità si trova nella parte meridionale del comune di Marina, nella baia di Škatalac, tra i villaggi di Sevid e Vinišce. La zona si estende su una superficie approssimativa di 50 ettari, con circa 1400 metri di linea costiera e raggiunge i 200 – 600 metri di sterrato. Nella sua parte nordoccidentale, la zona confina con la zona archeologica nella baia di Stari Trogir.

Le caratteristiche superficiali del terreno mostrano vegetazione tipica per questa regione, principalmente formazioni rocciose carnose coperte da basse piante e da alcuni alberi di ulivo. La morfologia dell’area è particolarmente sottolineata dalle colline (112 e 65 metri sul livello del mare), dominando le viste dal mare.

L’insediamento turistico si trova in una baia appartata, con vista sulle isole Merara, Arkandel e Kosmac, e non distante molto da altri insediamenti urbani (Sevid-2km, Trogir-20km, Split-50km, Šibenik – 35 km). La zona sarà collegata alla strada di by-pass Sevid-Vinišce e poi sulla strada nazionale D8. La zona è distante 25 km dall’aeroporto di Split (Resnik).

La superficie di questo progetto è costituita da un terreno diversificato di alta qualità tattile e visiva (serie di pianure naturalmente strutturate, canyon e scogliere, esperienza diretta del mare), con un orientamento favorevole a sud, che garantisce l’insolazione in tutto il giorno.

1.2. La conservazione delle caratteristiche particolari dell’insediamento, vale a dire parte dello stabilimento
La zona ristorazione – ospitalità (designazione turismo) rappresenta, in base alle definizioni del piano di sviluppo spaziale, un’area di costruzione separata per un insediamento, in realtà una zona recentemente progettata e non sviluppata. L’importanza di tale preservazione deve essere giustificata da un’adeguata e corretta trasformazione del terreno naturale non sviluppato offrendo certe qualità spaziali comparabili (paesaggistica, superfici libere, parchi ecc.). La qualità spaziale offerta deve essere presa in considerazione e migliorare indirettamente la più ampia area del Comune istituendo un nuovo punto di interesse interessante o luogo di relax.

ANALISI DELLA ZONA PROGETTA

1.3. Uso razionale e protezione dello spazio

L’uso razionale e la protezione dello spazio rappresentano le premesse fondamentali per l’accesso a qualsiasi tipo di sviluppo nell’area della zona. Con la documentazione di pianificazione territoriale dell’area più ampia, il valore delle caratteristiche e dei valori naturali è particolarmente enfatizzato e sono stati registrati alcuni resti di patrimonio archeologico in prossimità del luogo del progetto (zona archeologica Stari Trogir), il che significa che deve essere stabilito con questa zona protetta.

Parlando della costruzione opera nella zona, il progetto di sviluppo dovrebbe essere organizzato in fasi di sviluppo – fasi, per minimizzare l’effetto di cambiamenti improvvisi nella struttura ambientale.

La superficie della zona (circa 50 ettari) è un’area significativa che deve essere sviluppata correttamente in senso tecnologico (traffico, infrastruttura e simili). Allo stesso tempo, tutte le opere di pianificazione devono essere favorevoli alla gestione razionale delle risorse “verdi” esistenti e anche sulle aree verdi di nuova concezione. L’obiettivo primario è quello di creare un utile e razionale sistema di irrigazione e trattamento delle acque reflue. Questa soluzione dovrebbe offrire un’opzione ottimizzata e un equilibrio tra il consumo di energia attraverso l’irrigazione e l’effetto che si ottiene da tali annaffiature.

1.4. Programma di sviluppo

Il piano di sviluppo spaziale del Comune Marina definisce la capacità massima di questa zona di 2200 posti letto. Le strutture di alloggio di base devono essere sviluppate attraverso due tipi di oggetti: Ville e l’edificio principale dell’albergo (min 30% della capacità complessiva), che definisce la forma e la forma della zonizzazione dettagliata. Poiché abbiamo una superficie significativa, il progetto nel suo insieme dovrebbe essere sviluppato attraverso singole fasi. Per spazio e funzione, la zona è suddivisa in tre parti fondamentali.

Le zone sono collegate tra loro attraverso aree verdi e sentieri pedonali di larghezza da 10 a 15 metri, che agiscono come principali vie di comunicazione pedonali verso il mare e con sviluppo di strutture supplementari lungo tali strade, come punti di informazione, zone di riposo e simile. Da questa divisione fondamentale può essere estratto lo sviluppo del progetto in fasi (presentato sul prossimo schema – fasi di sviluppo della zona).

I sistemi di traffico / comunicazione e infrastrutture rappresentano la base o “scheletro” della zona. La loro definizione stabilisce una ulteriore divisione delle zone principali della zona in unità funzionali più piccole. Tutti i sistemi sono progettati in modo ottimale, il che significa che viene data una successiva espansione logica e immediata soddisfazione di tutte le esigenze della zona in generale. Contemporaneamente, insieme allo sviluppo degli oggetti previsti e dei sistemi infrastrutturali, sarà mantenuto il progetto di paesaggio e la tutela “in situ” di elementi registrati e preziosi del patrimonio naturale e culturale.

La prima fase dello sviluppo del progetto è l’unità funzionale contrassegnata come “I”, immediatamente legata alla riva del mare. L’edificio principale di questa zona è l’edificio alberghiero che copre una superficie significativa rispetto alle superfici delle ville. La dimensione di questo edificio richiede anche spazio e superfici adeguate per lo sviluppo di strutture di base (piano terra), ma anche tutte le superfici necessarie per strutture aggiuntive (benessere, sale conferenze, ristoranti ecc.), Il che significa che questo deve essere opportunamente dimensionato per soddisfare tutte queste strutture (la precondizione è quella di rispettare tutti gli indicatori spaziali). Di conseguenza, la superficie destinata alla costruzione dell’albergo è la più grande dell’intera zona. Lungo la riva del mare, una striscia verde sarà integrata con una passeggiata sul lungomare e gli oggetti sulla spiaggia, nonché i campi sportivi. La spiaggia è parzialmente artificiale, parzialmente naturale. La seconda zona di sviluppo è l’area contrassegnata come “II”, come estensione funzionale della zona primaria, che contiene le ville e le loro strutture. La tipologia di base è stabilita collegando tutte le strutture villa con tutti gli altri parametri importanti della zona (naturale, funzionale e altro). Il centro dell’insediamento sarà vicino al mare, con tutti i servizi di ristorazione e commerciale. Sarà creata una zona di ancoraggio per yacht anche nella zona, con una capacità massima di 50 posti barca. Dopo la conclusione di questa fase, la zona nord della zona intorno alle colline sarà sviluppata con una zona ricreativa, tra cui una varietà di strutture sportive e passeggiate / passeggiate. Altre strutture pubbliche si trovano lungo questo confine settentrionale della zona, che aumenta la qualità complessiva dell’insediamento, che consente anche un prolungamento della stagione turistica durante tutto l’anno. Queste strutture sono un centro congressi, un complesso di sale sportive e piscine, un centro di ricerca legato alla zona archeologica “Stari Trogir”.

1.5. Designazione fondamentale dello spazio

La designazione fondamentale dello spazio è definita come zona di ristorazione / ospitalità per il turismo, comprese le infrastrutture necessarie, corridoi infrastrutturali necessari e aree aperte e verdi.
La zona di catering e ospitalità è differenziata in due gruppi di designazione fondamentali, vale a dire il gruppo uno che rappresenta le superfici per la costruzione di edifici tipo hotel, con 800 posti letto previsti e le strutture necessarie e il gruppo due, comprese zone per la costruzione di oggetti di alloggio di tipo insediamento turistico, con altri 1400 letti.
La designazione di catering / ospitalità di base della zona con unità di alloggio si estende fino ad un massimo di 100 metri dalla spiaggia.
La prossima categoria di pianificazione basata sull’importanza e la superficie è la categoria delle aree verdi. Le vette sono una superficie verde così ricca di strutture ricreative, parzialmente paesaggistico. Inoltre, tutti i corridoi verdi verdi all’interno della zona sono paesaggistici come zone verdi, tra cui strutture come sentieri per passeggiate, aree di riposo e una striscia di 100 metri verso la riva del mare. In questa striscia di 100 metri di larghezza verso la riva del mare è possibile costruire strutture più piccole e integrazioni per i servizi di ristorazione di base della zona e degli impianti sportivi. Le strutture più attraenti si trovano in riva al mare, che saranno sviluppate come parzialmente artificiali e parzialmente naturali, con un lungomare.

Gli ormeggi per gli yacht sono situati nel bordo occidentale della zona. È prevista una capacità massima di 50 posti barca.
I corridoi infrastrutturali per la comunicazione e il traffico collegano tutte le aree della zona e evidenziano anche i confini tra aree di costruzione libera. I corridoi infrastrutturali sono generalmente previsti tenendo in considerazione possibili impatti visivi e impatti sulla morfologia (pendenza del terreno), nonché altri criteri funzionali. Ciò deve essere fatto per massimizzare la soluzione del progetto.

1.6. Rete stradale

Le porte principali di ingresso nella zona si trovano nella zona nord-orientale della zona, con accesso principale alla rete principale di traffico della zona, offrendo accesso diretto a tutti gli impianti centrali della zona (edificio alberghiero), nonché altri zone di zona. Questa rete è divisa in vie primarie e secondarie – percorsi di traffico. Le principali vie di traffico consentono una connessione efficace tra tutte le tre unità funzionali della zona. La larghezza di queste rotte è sufficiente per il traffico bidirezionale, con marciapiedi pedonali e rivestimento decorativo con alberi, consentendo il parcheggio in determinate parti. Tutte le ville hanno accesso all’auto e un numero adeguato di posti auto. Zone di parcheggio sono inoltre stabilite nella zona alberghiera e nella zona centrale.

2.0. Condizioni per l’uso, lo sviluppo e la protezione delle superfici

2.1 Condizioni e tipi di lavori.
I termini e le condizioni fondamentali per le opere progettuali sono definite in base alla tipologia dello sviluppo, alla distribuzione delle posizioni degli oggetti e ai possibili impatti ambientali. Nel complesso, la zona rappresenta una superficie di superficie non sviluppata, il che significa che è destinata al nuovo sviluppo / costruzione. La tipologia di sviluppo progettata nella zona è di oggetti di tipo distaccato, organizzati in due tipologie di base di strutture ricettive: Hotel e ville. Parlando dell’altezza consentita degli edifici, le ville avranno un max. sotterraneo + souterrain + piano terra + 2 piani superiori, altezza massima 12 metri. Gli alberghi possono essere costruiti ad un massimo di basement + souterrain + piano terra + 5 piani superiori, altezza massima 23 metri, mentre la costruzione di più livelli sotterranei è consentito. La copertura / sviluppo massimo della trama è del 30% (kig = 0,3), l’utilizzo massimo dello spazio è dell’80% (kis = 0,8). Almeno il 40% della superficie di ciascuna trama di un edificio deve essere curata / mantenuta come area verde.
Per quanto riguarda la complessità e le dimensioni del progetto di sviluppo, la zona è suddivisa in tre unità funzionali di base, tra cui la zona costiera. Queste unità rappresentano i segmenti di sviluppo del progetto in singole fasi e fasi, definendo contemporaneamente infrastrutture e mezzi di comunicazione / traffico. All’interno di ciascuna zona principale è prevista una dettagliata distribuzione funzionale delle rotte secondarie del traffico, definendo così i limiti delle singole tracce. Questi limiti / quadrati rappresentano le trame per la costruzione di unità abitative, strutture e oggetti di supporto. L’accesso al mare per tutti gli utenti (che non utilizzano alloggi all’interno della zona) è uno dei principali criteri qui soddisfatti, in modo che percorsi a piedi larghi da 10-15 metri permettano un facile accesso al mare. Tutte le questioni di comunicazione (pedoni e ciclisti) si basano sul libero accesso completo al mare per tutti gli utenti, anche per i disabili (per terrazze, piscine, strutture sportive, spiaggia …)

2.2. Tipologia programmata degli oggetti e loro allocazione all’interno della zona
La struttura di base è definita da due tipi di oggetti – Hotel e ville. Parlando delle caratteristiche della morfologia dei terreni e della qualità naturale della zona, occorre mantenere l’immagine visiva dal mare e dall’oggetto individuale sul mare. Il gruppo principale degli edifici viene inserito nella zona rispettando tutti i criteri di cui sopra. Ciò può essere ottenuto evitando formazioni naturali sensibili (riff, pendii inclinati e simili) e evitando un ritmo monotono del volume degli oggetti individuali. Il primo gruppo di oggetti è l’edificio alberghiero con tutti i servizi (ristoranti, wellness, sale conferenze, strutture commerciali). La capacità dell’albergo è di 800 posti letto (400 camere). Il volume principale dell’hotel è tale che l’edificio alberghiero con le unità di alloggio non entra nel confine tra 100 metri dal mare. L’altezza massima degli edifici dell’hotel è al piano terra + souterrain + piano terra + 5 piani superiori, altezza massima 23 metri, mentre la costruzione di più livelli sotterranei è consentito. Gli altri tipi di oggetti sono gli edifici per la sistemazione individuale di ville tipo. È previsto un totale di 150 ville, di questi 30 appartamenti.
Le loro dimensioni in superficie variano da 100 m2 a 300 m2, mentre i cortili sono da 400 a 1000 m2. Le ville sono localizzate principalmente in zone più tranquille della zona e la loro qualità è migliorata da giardini con piscine. Le unità di appartamenti hanno superficie di 50-100 m2, con 2-8 posti letto.

Il terzo tipo di oggetti sono gli oggetti all’interno della striscia di 100 metri verso la riva del mare. Sono servizi alberghieri come – benessere, conferenze, negozi, ristoranti, parchi giochi per bambini, impianti sportivi e piscine.

Il gruppo centrale dei servizi connessi all’edificio dell’hotel è il centro benessere, le piscine, la sala conferenze e il ristorante, con accesso organizzato su diversi livelli – terrazze e sentieri pedonali, che conducono infine al mare, alla passeggiata lungo il mare e al centro spiaggia. La connessione dei singoli livelli e l’integrazione di terrazze nel terreno è ottenuta da un paesaggio e da un alloggio di nuovi gruppi all’interno delle superfici della terrazza. Strutture sportive e terreni sono sviluppati aree superficiali che integrano e attivano la zona di striscia di 100 metri verso la spiaggia, evidenziando attività per la ricreazione in natura e la connessione diretta al mare. Strutturalmente, questi elementi dovrebbero avere un impatto solo sul terreno naturale (asfalto e cemento). Le strutture sono pianificate secondo le possibilità di utilizzo del terreno esistente (pallavolo di sabbia, badminton, bowling, tennis).
La rete di queste strutture sportive è interconnesso con percorsi pedonali e ciclabili. I parchi giochi per bambini saranno integrati in aree verdi e parchi. Il lungomare è il principale asse di comunicazione pedonale e partecipa alla creazione di strutture collegate al mare. La passeggiata sul mare in questa funzione apre l’accesso ai mari a tutti i visitatori e gli utenti della zona. IT permette anche di muoversi lungo il mare verso Stari Trogir e Sevid, cioè nell’altra direzione verso Vinišce. L’itinerario della passeggiata non è strettamente funzionale, segue le direzioni naturali esistenti qui. Inoltre, tutti i materiali utilizzati dovrebbero stabilire una relazione con l’ambiente globale, creando un insieme armonizzato.

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