1.0. Umístění, význam a zvláštní vlastnosti povrchu

1.1. Úvod
Zóna stravování – pohostinství se nachází v jižní části obce Marina, v zálivu Škatalac, mezi obcemi Sevid a Vinišce. Zóna pokrývá přibližnou plochu o rozloze 50 akrů, ve vzdálenosti přibližně 1400 metrů pobřežní čáry a dosahuje 200 – 600 metrů ve vnitrozemí. Ve své severozápadní části hraničí s archeologickou zónou v zálivu Stari Trogir.

Povrchové charakteristiky terénu ukazují typickou vegetaci pro tuto oblast, zejména krasové skalní útvary pokryté nízkými rostlinami a některými olivovníky. Morfologie oblasti je zvláště zdůrazněna kopci (112 a 65 metrů nad mořem), které dominují výhledy z moře.

Turistická osada se nachází v odlehlém zálivu s výhledem na ostrovy Merara, Arkandel a Kosmac, zároveň však není příliš vzdálená od jiných městských osad a měst (Sevid-2km, Trogir-20km, Split-50km, Šibenik – 35 km). Zóna bude napojena na obchvat Sevid-Vinišce a poté na státní silnici D8. Zóna je vzdálena 25 km od letiště Split (Resnik).

Plocha – pozemky pro tento projekt sestávají z rozmanitého terénu s hmatovou a vizuální kvalitou (řada přirozeně strukturovaných plání, kaňony a útesy, přímá zkušenost s mořem apod.) S příznivou jižní orientací, která zaručuje sluneční záření po celé délce den.

1.2. Zachování zvláštních charakteristik sídla, tj. Části vypořádání
Zóna stravování – pohostinství (označení cestovního ruchu) představuje na základě definic plánu územního rozvoje samostatnou budovu pro vypořádání, ve skutečnosti nově plánovanou, nevyvinutou zónu. Význam takového zachování musí být zdůvodněn přiměřenou a řádnou přeměnou nerozvinutého, přírodního půdního prostoru tím, že se nabízejí určité komparativní prostorové vlastnosti (terénní úpravy, volné plochy, parky apod.). Navržená prostorová kvalita musí být brána v úvahu a nepřímo zlepšovat širší území obce tím, že vytvoří nový atraktivní zajímavý bod nebo místo pro relaxaci.

ANALÝZA PROJEKTOVÉ ZÓNY

1.3. Racionální využití a ochrana prostoru

Racionální využití a ochrana prostoru představují zásadní předpoklady pro přístup k jakémukoli druhu vývoje v oblasti zóny. Prostřednictvím územně plánovací dokumentace širšího území je zvláště zdůrazněna hodnota přírodních charakteristik a hodnot a byly zaznamenány některé zbývající části archeologického dědictví v bezprostřední blízkosti místa projektu (archeologická zóna Stari Trogir), což znamená, že zvláštní vztah musí být s touto chráněnou oblastí.

Pokud jde o stavební práce v zóně, měl by být vývojový projekt organizován ve fázích rozvoje, aby se minimalizoval účinek náhlých změn v environmentální struktuře.

Povrchová oblast zóny (asi 50 akrů) je významnou oblastí, která musí být řádně rozvinutá v technologickém smyslu (doprava, infrastruktura a podobně). Současně musí být veškeré plánovací práce ve prospěch racionálního řízení stávajících “zelených” zdrojů a také nad nově plánovanými zelenými plochami. Hlavním cílem je vytvořit užitečný, racionální systém na úpravu vody a odpadních vod. Toto řešení by mělo nabízet optimalizovanou možnost a rovnováhu mezi spotřebou energie prostřednictvím zalévání a účinkem dosaženým takovým zavlažováním.

1.4. Rozvojový program

Plán územního rozvoje obce Marina definuje maximální kapacitu této zóny 2200 lůžek. Základní ubytovací zařízení se rozvíjí prostřednictvím dvou typů objektů: vily a hlavní budova hotelu (min. 30% celkové kapacity), která definuje tvar a formu detailního zónování. Protože máme značnou plochu, celý projekt by se měl rozvíjet v jednotlivých fázích. Prostorem a funkcí je zóna rozdělena do tří základních částí.

Zóny jsou navzájem propojeny prostřednictvím zelených ploch a cest pro pěší o šířce 10 až 15 metrů, přičemž současně působí jako hlavní komunikační cesty pro pěší směrem k moři as rozvojem dalších zařízení podél těchto cest, jako jsou informační místa, zbytkové zóny a podobný. Z tohoto základního rozdělení lze vyvíjet vývoj projektů ve fázích (prezentován na příští schémě – vývojové fáze zóny).

Dopravní / komunikační a infrastrukturní systémy představují základ nebo “kostru” zóny. Jejich definice zavádí další rozdělení hlavních oblastí do menších funkčních jednotek. Všechny systémy jsou plánovány na optimální úrovni, což znamená, že je dána pozdější logická expanze a okamžité uspokojení všech potřeb zóny obecně. Současně s vývojem plánovaných objektů a infrastrukturních systémů bude udržován projekt terénní úpravy a ochrana in situ “registrovaných, hodnotných prvků přírodního a kulturního dědictví”.

První fáze vývoje projektu je funkční jednotka označená jako “já”, která je bezprostředně spojena s mořem. Hlavní budovou této zóny je hotelová budova, která má značnou plochu v porovnání s plochami vil. Velikost této budovy vyžaduje také dostatečný prostor a plochy pro rozvoj základních zařízení (přízemí), ale také všechny potřebné plochy pro další zařízení (wellness, konferenční sály, restaurace atd.), Což znamená, že je třeba správně dimenzovat aby bylo vyhověno všem těmto zařízením (předpokladem je vyhovět všem prostorovým ukazatelům). Důsledkem toho je, že plocha určená pro výstavbu hotelu je největší v celé zóně. Podél pobřeží, bude integrován zelený proužek s pobřežní promenádou a plážovými objekty, stejně jako sportovní hřiště. Pláž je částečně uměle vytvořená, částečně přírodní. Druhou rozvojovou zónou je oblast označená jako “II”, jako funkční rozšíření primární zóny, obsahující vily a jejich zařízení. Základní typologie je vytvořena propojením všech vilových objektů se všemi ostatními důležitými parametry zóny (přírodní, funkční a další). Centrum osady se bude nacházet u moře, se všemi stravovacími a komerčními zařízeními. Pro oblast jachty se vytvoří také kotviště pro jachty s maximální kapacitou 50 lůžek. Po dokončení této fáze bude severní oblast zóny kolem kopců vyvinuta s rekreační zónou včetně různých sportovních zařízení a promenád / pěších stezek. Další veřejná zařízení se nacházejí podél této severní hranice zóny, což zvyšuje celkovou kvalitu osídlení, což také umožňuje prodloužení turistické sezóny po celý rok. K těmto zařízením patří kongresové centrum, komplex sportovních hal a bazénů, výzkumné centrum spojené s archeologickou zónou “Stari Trogir”.

1.5. Základní označení prostoru

Základní označení prostoru je definováno jako oblast stravování / pohostinství pro cestovní ruch včetně potřebných zařízení, nezbytných infrastrukturních koridorů a otevřených, zelených ploch.
Catering – pohostinství je rozděleno do dvou základních skupin, tj. Skupiny jedna, která představuje plochu pro výstavbu hotelového typu s plánovanou kapacitou 800 lůžek a potřebných zařízení a druhá skupina včetně zón pro výstavbu ubytovacích objektů typu turistická osada s dalšími 1400 lůžky.
Základní označení stravování / pohostinství oblasti s ubytovacími jednotkami se táhne maximálně 100 metrů od pobřeží.
Další plánovací kategorie založená na důležitosti a ploše je kategorie zelených ploch. Tyto vrcholy jsou tak zelené plochy s rekreačními zařízeními, částečně krajinářskými. Také všechny vertikální zelené koridory uvnitř zóny jsou upraveny jako zelené zóny, včetně zařízení, jako jsou pěší stezky, odpočinkové plochy a pás 100 metrů k pobřeží. V tomto pásmu o šířce 100 metrů směrem k pobřeží je možné vybudovat menší zařízení a doplňky k základnímu stravování – pohostinským zařízením v areálu a sportovním zařízením. Nejatraktivnější zařízení se nachází na pobřeží, které bude vyvíjeno jako částečně uměle vytvořené a částečně přírodní, s nábřeží.

Lůžka pro jachty se nacházejí na západním okraji oblasti zóny. Maximální kapacita 50 lůžek je plánována.
Infrastrukturní koridory pro komunikaci a dopravu spojují všechny oblasti zóny a také vyzdvihují hranice mezi volnými prostory. Infrastrukturní koridory jsou obecně plánovány s přihlédnutím k možným vizuálním dopadům a dopadům na morfologii (šikmý terén) a další funkční kritéria. To je třeba udělat, abyste maximalizovali řešení návrhu projektu.

1.6. Dopravní síť

Hlavní vchody do zóny se nacházejí v severovýchodní části zóny, s hlavním přístupem k primární dopravní zóně zóny, která nabízí přímý přístup ke všem centrálním zázemím zóny (budova hotelu) a další zóny. Tato síť je rozdělena na primární a sekundární ulice – dopravní trasy. Hlavní dopravní cesty umožňují efektivní propojení všech tří funkčních jednotek zóny. Šířka těchto dopravních cest je dostatečná pro obousměrnou dopravu, s pěšími chodníky a dekorativní podšívkou se stromy, což umožňuje parkování v určitých částech. Všechny vily mají přístup do auta a dostatečný počet parkovacích míst. Parkovací zóny jsou také umístěny v hotelové zóně a centrální zóně.

2.0. Podmínky pro použití, vývoj a ochranu povrchových ploch

2.1 Podmínky a druhy stavebních prací.
Základní pojmy pro plánované stavební práce jsou definovány na základě typologie vývoje, rozdělení objektových lokalit a možných environmentálních dopadů. Zóna jako celek představuje neupravený povrch, což znamená, že je určen pro nový rozvoj / výstavbu. Plánovanou typologií vývoje v zóně jsou objekty samostatného typu uspořádané ve dvou základních typologiích ubytovacích objektů: Hotel a vily. Když už mluvíme o povolené výšce budov, vily budou mít max. suterén + suterén + přízemí + 2 nadzemní podlaží, maximální výška 12 metrů. Hotely mohou být postaveny maximálně na suterénu + souterrain + přízemí + 5 horních patrech, maximální výška 23 metrů, zatímco výstavba více podzemních podlaží je povolena. Maximální pokrytí / vývoj plochy je 30% (kig = 0,3), maximální využití prostoru je 80% (kis = 0,8). Nejméně 40% plochy každého pozemku musí být upraveno jako zelená plocha.
S ohledem na složitost a rozměry rozvojového projektu je tato oblast rozdělena do tří základních funkčních celků, včetně pobřežní oblasti. Jednotky jsou segmenty vývoje projektu v jednotlivých fázích a fázích a současně definují infrastrukturní a komunikační / dopravní zařízení. V každé hlavní zóně je naplánováno podrobné funkční rozdělení sekundárních dopravních tras, čímž se vymezí hranice jednotlivých pozemků. Tyto hranice / čtverce představují pozemky pro výstavbu ubytovacích jednotek, zařízení a podpůrných objektů. Přístup k moři pro všechny uživatele (kteří nepoužívají ubytování v oblasti) je jedním z hlavních kritérií, které zde splňují, takže 10 až 15 metrů široké turistické cesty / cyklostezky umožňují hladký přístup k moři. Veškeré komunikační záležitosti (chodci a cyklisté) jsou založeny na volném a plném přístupu k moři pro všechny uživatele, také pro osoby se zdravotním postižením (na terasy, bazény, sportovní zařízení, pláže …)

2.2. Plánovaná typologie objektů a jejich rozdělení v rámci zóny
Základní struktura je definována dvěma typy objektů – Hotel a vily. Když mluvíme o charakteristice morfologie terénu a přirozené kvalitě zóny, musíme zachovat vizuální obraz z moře a od jednotlivého objektu na moře. Hlavní skupina budov je umístěna do zóny, která respektuje všechna výše uvedená kritéria. Toho lze dosáhnout vyloučením citlivých přírodních útvarů (riffů, nakloněných svahů apod.) A zabránění monotónnímu rytmu objemu jednotlivých objektů. První skupinou objektů je hotelová budova se všemi zařízeními (restaurace, wellness, konferenční sály, obchodní zařízení). Kapacita hotelu je 800 lůžek (400 pokojů). Hlavní část hotelu je taková, že hotelová budova s ​​ubytovacími jednotkami nechodí na hranici vzdálenosti 100 metrů od moře. Maximální výška hotelových budov je v přízemí + suterén + přízemí + 5 nadzemních podlaží, maximální výška 23 metrů, zatímco výstavba více podzemních podlaží je povolena. Druhým typem objektů jsou budovy pro individuální ubytování typu – vily. Je plánováno celkem 150 vil, z toho 30 apartmánů.
Jejich rozměry na povrchu se pohybují od 100 m2 do 300 m2, zatímco dvorce se pohybují od 400 do 1000 m2 plochy. Vily jsou umístěny především v klidnějších částech zóny a jejich kvalita je zlepšena zahradami s bazény. Jednotky apartmánů mají plochu 50-100 m2, s 2-8 lůžky.

Třetím typem objektů jsou objekty uvnitř pásma o šířce 100 metrů směrem k pobřeží. Jedná se o hotelová zařízení, jako jsou: wellness, konference, obchody, restaurace, dětské hřiště, sportovní zařízení a plavecké bazény.

Centrální skupinou zařízení spojených s hotelovou budovou je wellness centrum, bazény, konferenční sál a restaurace s přístupem po několika úrovních – terasy a pěší stezky vedoucí nakonec k moři, promenádě podél moře a centrální plážové oblasti. Spojení jednotlivých úrovní a integrace teras do terénu je dosaženo úpravou terénu a ubytováním nových skupin v terénu. Sportovní zařízení a pozemky jsou rozvinuté plochy, které doplňují a aktivují 100 metrů pásovou oblast směrem k pobřeží, zvýrazňují činnosti pro rekreaci v přírodě a přímé napojení na moře. Strukturálně by tyto prvky měly mít vliv na přirozený terén pouze minimálně (pokládka asfaltu a betonu). Zařízení jsou plánováno v souladu s možnostmi využití stávajícího terénu (písek volejbal, badminton, bowling, tenis).
Síť těchto sportovních zařízení je propojena s pěšími a cyklistickými trasami. Dětské hřiště bude integrováno do zeleně a parku. Pobřežní promenáda je hlavní komunikací pro chodce a podílí se na vytváření zařízení spojených s mořem. Mořská promenáda v této funkci otevírá přístup k moři všem návštěvníkům a uživatelům zóny. IT také umožňuje pohyb po moři směrem k Stari Trogir a Sevid, tj. Směrem k Vinišce. Trasa promenády není přísně funkční, ale vychází z přirozených směrů, které zde existují. Také všechny použité materiály by měly vytvářet vztah k celkovému prostředí, vytvářet harmonizovaný celek.

3D MODELOVÉ OBRAZY

Kontaktujte nás pro více informací!