1.0. Plats, betydelse och speciella egenskaper hos ytan

1.1. Introduktion
Catering – gästfrihetszonen ligger i den södra delen av kommunen Marina, i Škatalac-bukten, mellan byarna Sevid och Vinišce. Zonen täcker en ungefärlig yta på 50 hektar, som tar cirka 1400 meter kustlinje och når 200-600 meter inåt landet. I sin nordvästra del gränsar zonen med den arkeologiska zonen i bukten Stari Trogir.

Terrängens ytegenskaper visar typisk växtlighet för denna region, främst carst klippformationer täckta med låga växter och några olivträd. Morfologin i området betonas särskilt av kullarna (112 och 65 meter över havet) och dominerar utsikten från havet.

Turistuppgörelsen ligger i en avskild bukt med utsikt över öarna Merara, Arkandel och Kosmac, samtidigt som det inte är långt från andra stadsbyggnader och städer (Sevid-2km, Trogir-20km, Split-50km, Sibenik – 35km). Zonen kommer att anslutas till bypassen Sevid-Vinišce och sedan på landsväg D8. Zonen ligger 25 km från flygplatsen Split (Resnik).

Ytan – tomter för detta projekt består av en diversifierad terräng av taktil och visuell högkvalitativ kvalitet (serie av naturligt strukturerade slätter, kluster och klippor, direkt havsupplevelse etc.) med en gynnsam sydlig orientering som garanterar insolation genom hela dag.

1.2. Behållandet av förlikningens speciella egenskaper, dvs en del av bosättningen
Sektionen för catering – gästfrihet (turismbeteckning) representerar, baserat på planeringsdefinitioner, ett separat byggområde för en bosättning, i verkligheten en nyplanerad, outvecklad zon. Betydelsen av sådan bevarande måste motiveras genom en adekvat och korrekt omvandling av outvecklad, naturlig mark genom att erbjuda vissa komparativa rumsliga egenskaper (landskapsarkitektur, fria ytor, parker etc.). Den erbjudna rumsliga kvaliteten måste beaktas och indirekt förbättra kommunens bredare område genom att skapa en ny attraktiv intressepunkt eller plats för avkoppling.

ANALYS AV PROJEKTZONE

1.3. Rationell användning och skydd av rymden

Rationell användning och skydd av utrymmet utgör de avgörande förutsättningarna för tillgång till någon typ av utveckling inom zonområdet. Med hjälp av fysisk planeringsdokumentation för det bredare området är värdet av naturliga egenskaper och värden särskilt betonat och vissa kvarlevor av arkeologiskt arv i omedelbar närhet till projektets läge har registrerats (arkeologiska zonen Stari Trogir), vilket innebär att ett särskilt förhållande måste vara etablerade med detta skyddade område.

Med tanke på byggnadsarbetet i zonen bör utvecklingsprojektet organiseras i utvecklingsstadier – faser för att minimera effekten av plötsliga förändringar i miljöstrukturen.

Zonets yta (ca 50 hektar) är ett betydande område som behöver utvecklas tekniskt på rätt sätt (trafik, infrastruktur och liknande). Samtidigt måste alla planeringsarbeten vara för en rationell förvaltning av befintliga “gröna” resurser och även över de nyplanerade grönområdena. Det primära målet är att skapa ett användbart, rationellt vatten- och avloppsreningssystem. Denna lösning bör erbjuda ett optimerat alternativ och en balans mellan energiförbrukning genom vattning och effekten som uppnås genom sådan vattning.

1.4. Utvecklingsprogram

Kommunens Marina planerar den maximala kapaciteten för denna zon på 2200 bäddar. De grundläggande boendeanläggningarna ska utvecklas genom två typer av objekt: Villas och huvudbyggnaden (min 30% av den totala kapaciteten), som definierar formen och formen av den detaljerade zoning. Eftersom vi har en betydande yta, ska projektet som helhet utvecklas genom enskilda faser. Av rymden och funktionen är zonen uppdelad i tre grundläggande delar.

Zonerna är förbundna med varandra genom gröna områden och gångbanor med en bredd av 10-15 meter, samtidigt som de fungerar som huvudgågans kommunikationsvägar mot havet och med utveckling av ytterligare anläggningar längs sådana vägar, t.ex. informationsställen, rastzonerna och liknande. Från denna grundläggande delning kan projektutvecklingen i faser extraheras (presenteras i nästa schema – utvecklingsfaser i zonen).

Trafiksektorn / kommunikations- och infrastruktursystemet utgör basen eller “skelettet” i zonen. Deras definition fastställer ytterligare fördelning av huvudzonerna i mindre funktionella enheter. Alla system är planerade optimalt, vilket innebär att en senare logisk expansion och omedelbar tillfredsställelse av alla behov i zonen generellt ges. Samtidigt, tillsammans med utvecklingen av de planerade objekten och infrastrukturella system, kommer landskapsplaneringsprojektet och “in situ” skydd av registrerade värdefulla delar av natur och kulturarv att bibehållas.

Den första fasen av projektutvecklingen är den funktionella enheten som är märkt som “I”, direkt kopplad till stranden. Huvudbyggnaden i denna zon är hotellbyggnaden som täcker en betydande yta jämfört med villornas yta. Storleken på denna byggnad kräver också tillräckligt med utrymme och ytor för utveckling av grundläggande faciliteter (bottenvåningen), men också alla nödvändiga ytor för ytterligare faciliteter (wellness, konferenssalar, restauranger etc.), vilket innebär att detta måste vara korrekt dimensionerat För att tillgodose alla dessa faciliteter (förutsättningen är att följa alla rumsliga indikatorer). Följden av detta är att ytan som är avsedd för byggandet av hotellet är den största i hela zonen. Vid stranden kommer en grön remsa att integreras med strandpromenad och strandobjekt, liksom idrottsplatser. Stranden är delvis konstgjord, delvis naturlig. Den andra utvecklingszonen är området märkt som “II”, som funktionell förlängning av primärzonen, som innehåller villorna och deras anläggningar. Den grundläggande typologin är etablerad genom att koppla alla villa strukturer med alla andra viktiga parametrar i zonen (naturliga, funktionella och andra ..). Uppgörelsens centrum ligger vid havet, med all catering och kommersiella faciliteter. Ett kajområde för yachter kommer också att skapas i zonen, med en maximal kapacitet på 50 kajer. Efter avslutad fas kommer norra delen av zonen runt kullar att utvecklas med en rekreationszon, inklusive en mängd olika sportanläggningar och promenader / vandringsleder. Andra offentliga lokaler ligger längs den norra gränsen till zonområdet, vilket ökar den övergripande kvaliteten på bosättningen, vilket också möjliggör en förlängning av turistsäsongen under hela året. Dessa faciliteter är ett kongresscenter, ett komplex av sportsalar och simbassänger, ett forskningscenter kopplat till den arkeologiska zonen “Stari Trogir”.

1.5. Grundläggande beteckning av rymden

Den grundläggande beteckningen av rymden definieras som catering / gästfrihetszon för turism, inklusive nödvändiga faciliteter, nödvändiga infrastrukturkorridorer och öppna, gröna ytor.
Catering – gästgivningszonering är differentierad i två grundläggande beteckningsgrupper, dvs grupp ett som representerar ytor för byggandet av byggnader typ hotell med planerad 800 bäddar kapacitet och nödvändiga faciliteter och grupp två, inklusive zoner för byggandet av boende objekt av typ turist bosättning, med ytterligare 1400 bäddar.
Den grundläggande catering / gästfrihetsbeteckningen för området med boende enheter sträcker sig upp till högst 100 meter avstånd från stranden.
Nästa planeringskategori baserad på betydelse och ytarea är kategorin grönområden. Topparna är en sådan grön yta som innehåller fritidsanläggningar, delvis anlagda. Dessutom är alla vertikala gröna korridorer inom zonen anlagda som gröna zoner, inklusive anläggningar som vandringsleder, viloplatser och en remsa på 100 meter mot stranden. I denna remsa på 100 meter bredd mot stranden kan man bygga mindre anläggningar och tillägg till de grundläggande catering – gästfaciliteterna i zonen och sportens anläggningar. De mest attraktiva anläggningarna ligger vid stranden, som kommer att utvecklas som delvis konstgjorda och delvis naturliga, med en vattnet.

Båtarna för yachter ligger i den västra kanten av zonområdet. En maximal kapacitet på 50 kajplatser är planerad.
Infrastrukturkorridorer för kommunikation och trafik kopplar samman alla områden i zonen och markerar också gränserna mellan fria byggnader. Infrastrukturkorridorerna planeras generellt med beaktande av eventuella visuella effekter och effekter på morfologin (sluttning av terrängen), liksom andra funktionella kriterier. Detta måste göras för att maximera lösningen av projektdesignen.

1.6. Trafiknätverk

Huvudentrén i zonen ligger i den nordöstra delen av zonen, med huvudanslutning till zonens primära trafiknät, vilket ger direkt tillgång till alla centrala faciliteter i zonen (hotellbyggnaden), liksom andra zondelar. Detta nätverk är uppdelat i primära och sekundära gator – trafikleder. De viktigaste trafiklederna möjliggör effektiv anslutning mellan alla tre funktionella enheterna i zonen. Bredden på dessa trafikleder är tillräcklig för tvåriktad trafik, med fotgängare trottoarer och dekorativa beklädnader med träd, vilket möjliggör parkering i vissa delar. Alla villor har bilåtkomst och tillräckligt antal parkeringsplatser. Parkeringszoner är också etablerade i hotellzonen och i centrala zonen.

2.0. Villkor för användning, utveckling och skydd av ytor

2.1 Villkor och typer av byggnadsarbeten.
De grundläggande villkoren för planerade byggnadsarbeten definieras utifrån utvecklings typologi, fördelning av objektlokaler och möjliga miljöpåverkan. Som helhet representerar zonen en outvecklad yta, vilket innebär att den är avsedd för ny utveckling / konstruktion. Den planerade typologin av utveckling i zonen är av fristående typobjekt, organiserade i två grundläggande typologier av boendeobjekt: Hotell och villor. Med tanke på tillåten höjd av byggnader kommer villor ha max. källare + souterrain + bottenvåning + 2 övre våningar, max höjd 12 meter. Hotell kan byggas till högst källare + souterrain + bottenvåning + 5 övre våningar, maximal höjd 23 meter, medan byggandet av flera tunnelbanor är tillåtet. Maximal täckning / utveckling av tomten är 30% (kig = 0,3), maximalt utnyttjande av utrymmet är 80% (kis = 0,8). Minst 40% av ytan på varje byggnadslista måste vara anlagd / hållen som grönområde.
I fråga om komplexiteten och dimensionerna i utvecklingsprojektet är zonen uppdelad i tre grundläggande funktionella enheter, inklusive kustområdet. Dessa enheter är projektets utvecklingssegment i enskilda stadier och faser, samtidigt som infrastruktur- och kommunikations- / trafikanläggningar definieras. Inom varje huvudzon planeras en detaljerad funktionell fördelning av sekundära trafikleder, vilket definierar gränserna för de enskilda tomterna. Dessa gränser / fyrkanter representerar tomterna för uppförande av boendeenheter, anläggningar och stödjande föremål. Tillgång till havet för alla användare (som inte använder boende inom zonen) är ett av de viktigaste kriterierna här, så att 10-15 meter breda vandringsleder / cykelvägar möjliggör en smidig tillgång till havet. Alla kommunikationsproblem (fotgängare och cyklister) bygger på fri och full tillgång till havet för alla användare, även för handikappade (till terrasser, pooler, sportanläggningar, strand …)

2.2. Planerad typografi av objekt och deras fördelning inom zonen
Den grundläggande strukturen definieras av två typer av objekt – hotell och villor. Med tanke på egenskaperna hos terrormorfologin och zonens naturliga kvalitet ska den visuella bilden från havet och från det enskilda objektet till havet bibehållas. Huvudgruppen av byggnader placeras i zonen som uppfyller alla ovanstående kriterier. Detta kan uppnås genom att man undviker känsliga naturliga formationer (riff, lutande sluttningar och liknande) och genom att undvika en monotont rytm av volymen av de enskilda objekten. Den första gruppen av objekt är hotellbyggnaden med alla faciliteter (restauranger, wellness, konferenslokaler, kommersiella anläggningar). Hotellets kapacitet är 800 bäddar (400 rum). Huvudvolymen på hotellet är sådan att hotellbyggnaden med boendeenheter inte går in i gränsen på 100 meter avstånd från havet. Den högsta höjden på hotellbyggnaderna här är källare + souterrain + bottenvåning + 5 övre våningar, maximal höjd 23 meter, medan byggandet av flera tunnelbanor är tillåtet. Den andra typen av objekt är byggnader för individuellt boende av typvillor. Totalt planeras 150 villaer, av dessa 30 av lägenhetstyp.
Deras dimensioner i ytan varierar mellan 100 m2 och 300 m2, medan gårdarna varierar från 400 till 1000 m2 yta. Villorna ligger främst i mer tysta delar av zonen och deras kvalitet förbättras av trädgårdar med pooler. Enheterna i lägenheterna har ytarea på 50-100 m2, med 2-8 bäddar.

Den tredje typen av objekt är föremålen inom den 100 meter breda remsan mot stranden. Det här är hotellfaciliteter som – wellness, konferenser, affärer, restauranger, lekplatser för barn, sportanläggningar och pooler.

Den centrala gruppen av anläggningar som är kopplade till hotellbyggnaden är hälsocenter, pooler, konferenssal och restaurang med tillträde organiserad på flera nivåer – terrasser och gågator, som leder till havet, promenaden längs havet och centralen strandområde. Sambandet mellan de enskilda nivåerna och integrering av terrasser i terrängen uppnås genom landskapsplanering och boende av nya grupper inom terrassytorna. Idrottsanläggningar och grunder är utvecklade ytor som kompletterar och aktiverar 100 meter långa sträckningsområdet mot havet, med aktiviteter för rekreation i naturen och direkt anslutning till havet. Strukturellt bör dessa element endast påverka den naturliga terrängen på ett minimum (asfalt och betongläggning). Anläggningarna planeras i enlighet med möjligheterna att använda befintlig terräng (sandvolleyboll, badminton, bowling, tennis).
Nätverket av dessa sportanläggningar är sammankopplat med gång- och cykelvägar. Barnens lekplatser kommer att integreras i grönområden och parkera ytor. Strandpromenaden är den huvudsakliga kommunikationsaxeln för fotgängare och deltar i att skapa anläggningar kopplade till havet. Strandpromenaden i denna funktion öppnar tillträde till haven till alla besökare och användarna av zonen. IT möjliggör också rörelse längs havet mot Stari Trogir och Sevid, dvs i andra riktningen mot Vinišce. Promenadvägen är inte strikt funktionell, det följer naturliga riktningar som finns här. Dessutom ska alla använda material skapa en relation till den övergripande miljön, skapa en harmoniserad helhet.

3D MODELL BILDER

Kontakta oss för mer information!