1.0. Lokalizacja, znaczenie i specjalne właściwości powierzchni

1.1. Wprowadzenie
Strefa gastronomiczno-wypoczynkowa znajduje się w południowej części gminy Marina, w zatoce Škatalac, pomiędzy wsiami Sevid i Vinišce. Strefa obejmuje przybliżoną powierzchnię 50 akrów, zajmującą około 1400 metrów linii przybrzeżnej i osiągającą głębokość od 200 do 600 metrów w głębi lądu. W północno-zachodniej części strefy granica z strefą archeologiczną w zatoce Stari Trogir.

Charakterystyka powierzchni terenu wykazuje typową roślinność dla tego regionu, głównie formacje skalne pokryte niską rośliną oraz niektóre drzewa oliwne. Morfologię tego obszaru podkreśla szczególnie wzgórza (112 i 65 metrów nad poziomem morza), dominujące widoki z morza.

Osada turystyczna znajduje się w zacisznej zatoce, z widokiem na wysepki Merara, Arkandel i Kosmac, jednocześnie nie jest daleko od innych osad i miasteczek (Sevid-2km, Trogir-20km, Split-50km, Šibenik – 35 km). Strefa będzie połączona z obwodnicą Sevid-Vinišce, a następnie na drogę krajową D8. Strefa oddalona jest 25 km od lotniska Split (Resnik).

Powierzchnia – działki dla tego projektu składają się z różnorodnego terenu o wyglądzie dotykowym i wizualnym wysokiej jakości (seria naturalnie zbudowanych równin, kanionów i klifów, bezpośrednie doświadczenie na morzu itp.), Z korzystną orientacją południową, co gwarantuje insultowanie w całej dzień.

1.2. Zachowanie szczególnych cech osadnictwa, tzn. Części ugody
Strefa gastronomiczno – gospodyna (nazwa turystyki) reprezentuje na podstawie definicji planu zagospodarowania przestrzennego, oddzielnego obszaru zabudowy dla osad, w rzeczywistości jest to nowo planowana, niezagospodarowana strefa. Znaczenie takiego zachowania musi być uzasadnione odpowiednią, właściwą transformacją niezagospodarowanej, naturalnej ziemi poprzez oferowanie pewnych porównywalnych cech przestrzennych (krajobraz, wolne powierzchnie, parki itp.). Oferowana jakość przestrzenna musi być wzięta pod uwagę i pośrednio poprawić szerszy obszar gminy, tworząc nowy atrakcyjny punkt zainteresowania lub miejsce do odpoczynku.

ANALIZA STREFY PROJEKTU

1.3. Racjonalne wykorzystanie i ochrona przestrzeni

Racjonalne wykorzystanie i ochrona przestrzeni stanowią kluczowe warunki wstępne dla każdego typu rozwoju w strefie. Poprzez dokumentację planowania przestrzennego na szerszym obszarze zwrócono szczególną uwagę na wartość naturalnych cech i wartości, a niektóre pozostałości dziedzictwa archeologicznego w bezpośrednim sąsiedztwie lokalizacji projektu zostały zarejestrowane (strefa archeologiczna Stari Trogir), co oznacza, że ​​szczególny związek musi być utworzony z tym obszarem chronionym.

Mówiąc o pracach budowlanych w strefie, projekt rozwojowy powinien być zorganizowany w fazie rozwoju – fazach, aby zminimalizować skutki nagłych zmian w strukturze środowiska.

Powierzchnia obszaru (około 50 akrów) jest znaczącym obszarem, który musi być właściwie rozwinięty w sensie technologicznym (ruch, infrastruktura i podobne). Jednocześnie wszystkie prace planistyczne muszą opierać się na racjonalnym zarządzaniu istniejącymi “zielonymi” źródłami, a także nad nowo zaplanowanymi terenami zielonymi. Głównym celem jest stworzenie użytecznego, racjonalnego podlewania i oczyszczania ścieków. To rozwiązanie powinno zaoferować zoptymalizowaną opcję i równowagę między zużyciem energii przez podlewanie a efektem, jaki osiąga się przez takie podlewanie.

1.4. Program rozwoju

Plan zagospodarowania przestrzennego gminy Marina definiuje maksymalną pojemność tej strefy 2200 miejsc noclegowych. Podstawowe obiekty noclegowe należy rozwijać poprzez dwa typy obiektów: wille i główny budynek hotelowy (min. 30% całkowitej pojemności), który definiuje kształt i formę szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponieważ mamy znaczną powierzchnię, projekt jako całość powinien być rozwijany poprzez poszczególne etapy. W przestrzeni i funkcji strefa jest podzielona na trzy podstawowe części.

Strefy są połączone ze sobą poprzez obszary zielone i ścieżki dla pieszych o szerokości 10-15 metrów, a jednocześnie działają jako główne trasy komunikacyjne dla pieszych w kierunku morza i rozwijają dodatkowe obiekty wzdłuż takich ścieżek, jak punkty informacyjne, strefy odpoczynku i podobny. Z tego podstawowego podziału można wyodrębnić rozwój projektu w fazie (przedstawiony na następnym schemacie – fazy rozwoju strefy).

Systemy komunikacyjne i infrastrukturalne stanowią podstawę “szkieletu” strefy. Ich definicja zakłada dalszy podział głównych stref strefy na mniejsze jednostki funkcjonalne. Wszystkie systemy są planowane optymalnie, co oznacza późniejszą ekspansję logiczną i natychmiastowe zaspokojenie wszystkich potrzeb strefy w ogóle. W tym samym czasie, wraz z rozwojem planowanych obiektów i systemów infrastrukturalnych, zostanie utrzymany projekt krajobrazowy oraz ochrona “in situ” zarejestrowanych, cennych elementów dziedzictwa przyrodniczego i kulturowego.

Pierwszą fazą rozwoju projektu jest funkcjonalna jednostka oznaczona jako “I”, bezpośrednio połączona z brzegiem morza. Głównym budynkiem tej strefy jest budynek hotelu, który pokrywa znaczną powierzchnię w porównaniu do powierzchni willi. Wielkość tego budynku wymaga również odpowiedniej przestrzeni i powierzchni do rozbudowy podstawowych pomieszczeń (na parterze), a także wszystkich niezbędnych powierzchni do dodatkowych pomieszczeń (wellness, sal konferencyjnych, restauracji itp.), Co oznacza, że ​​musi być odpowiednio zwymiarowany w celu uwzględnienia wszystkich tych urządzeń (warunkiem wstępnym jest spełnienie wszystkich wskaźników przestrzennych). Konsekwencją jest to, że powierzchnia przeznaczona na budowę hotelu jest największa w całej strefie. Nad brzegiem morza zielony pasek zostanie zintegrowany z brzegową promenadą i obiektami plażowymi oraz terenami sportowymi. Plaża jest częściowo sztuczna, częściowo naturalna. Drugą strefą rozwoju jest obszar oznaczony jako “II”, jako funkcjonalne przedłużenie strefy pierwotnej, zawierający wille i ich obiekty. Podstawową typologię ustala się łącząc wszystkie budynki willi z wszystkimi innymi ważnymi parametrami strefy (naturalna, funkcjonalna i inna ..). Centrum osad będzie nad morzem, z wszystkimi obiektami gastronomicznymi i handlowymi. W strefie zostanie utworzony obszar cumowania jachtów o maksymalnej pojemności 50 miejsc do cumowania. Po zakończeniu tej fazy, północna część strefy wokół wzgórz będzie rozwijana z strefą rekreacyjną, w tym wiele obiektów sportowych i promenad / ścieżek spacerowych. Inne urządzenia użyteczności publicznej położone są wzdłuż tej północnej granicy strefy, co zwiększa ogólną jakość osadnictwa, co pozwala na przedłużenie sezonu turystycznego przez cały rok. Obiekty te to centrum kongresowe, kompleks hal sportowych i basenów, centrum badawcze połączone ze strefą archeologiczną “Stari Trogir”.

1.5. Podstawowe wyznaczenie przestrzeni

The basic designation of the space is defined as catering/hospitality zone for tourism, Podstawowym wyznaczeniem przestrzeni jest strefa cateringowo-wypoczynkowa dla turystyki, w tym niezbędne urządzenia, niezbędne korytarze infrastrukturalne oraz otwarte, zielone powierzchnie.
Regiony gastronomiczno-sanitarne są podzielone na dwie podstawowe grupy wyznaczające, tj. Grupę pierwszą reprezentującą powierzchnie dla budownictwa typu hotelowego, o planowanych 800 miejsc noclegowych i niezbędnych obiektach oraz grupę drugą, w tym strefy budowy obiektów noclegowych typu osad turystyczny, a kolejne 1400 miejsc noclegowych.
Podstawowe wyżywienie / gościnność wyznaczająca obszar z jednostkami zakwaterowania rozciąga się na odległość do morza w odległości do 100 metrów.
Następna kategoria planowania oparta na znaczeniu i powierzchni jest kategorią terenów zielonych. Szczyty to taka zielona powierzchnia, w której znajdują się obiekty rekreacyjne, częściowo zadbane. Również wszystkie pionowe zielone korytarze w strefie są zaprojektowane jako zielone strefy, w tym obiekty, takie jak ścieżki spacerowe, miejsca odpoczynku i pasmo 100 m w kierunku wybrzeża. W pasie o szerokości 100 metrów w kierunku wybrzeża można budować mniejsze obiekty i dodatki do podstawowych obiektów gastronomicznych – obiektów gościnnych strefy i obiektów sportowych. Najbardziej atrakcyjne obiekty usytuowane są nad brzegiem morza, które będzie rozwijane jako częściowo sztuczne i częściowo naturalne, z nabrzeżem.

Koje dla jachtów znajdują się w zachodniej krawędzi strefy. Przewiduje się maksymalną pojemność 50 miejsc do cumowania.
Korytarze infrastruktury komunikacyjnej i komunikacyjnej łączą wszystkie obszary strefy, a także podkreślają granice pomiędzy wolnymi obszarami budownictwa. Korytarze infrastrukturalne są generalnie planowane z uwzględnieniem możliwych wpływów wizualnych i oddziaływań na morfologię (nachylenie terenu), a także inne kryteria funkcjonalne. Trzeba to zrobić, aby zmaksymalizować rozwiązanie projektu.

1.6. Sieć ruchu

Wejście główne do strefy znajduje się w północno-wschodniej części strefy, z dostępem do głównej sieci komunikacyjnej strefy, zapewniając bezpośredni dostęp do wszystkich centralnych obiektów strefy (budynek hotelowy), a także innych strefy części. Sieć ta dzieli się na główne i drugorzędne ulice – trasy komunikacyjne. Główne trasy komunikacyjne umożliwiają skuteczne połączenie między wszystkimi trzema jednostkami funkcjonalnymi strefy. Szerokość tych tras komunikacyjnych jest wystarczająca dla ruchu dwukierunkowego, z chodnikami dla pieszych i dekoracyjną wykładziną z drzewami, umożliwiając parkowanie w niektórych częściach. Wszystkie wille mają dostęp do samochodów i odpowiednią liczbę miejsc parkingowych. Strefy parkowania są również ustanowione w strefie hotelowej i strefie centralnej.

2.0. Warunki użytkowania, zagospodarowania i ochrony powierzchni

2.1 Warunki i rodzaje robót budowlanych.
Podstawowe warunki planowanych robót budowlanych definiowane są w oparciu o typologię rozwoju, rozmieszczenia lokalizacji obiektów i możliwe oddziaływania na środowisko. Jako całość strefa reprezentuje obszar niezabudowany, co oznacza, że ​​jest przeznaczony do nowego rozwoju / budowy. Planowana typologia rozwoju w strefie to odrębne obiekty typu organizowane w dwóch podstawowych typologiach obiektów noclegowych: Hotel i wille. Mówiąc o dopuszczalnej wysokości budynków, wille będą miały maks. piwnica + sypialnia + parter + 2 wyższe piętra, maksymalna wysokość 12 metrów. Hotele mogą być budowane do maksymalnej piwnicy + piwnicy + parterze + 5 wyższych pięter, maksymalna wysokość 23 metrów, przy czym dopuszczalne jest budowa wielu poziomów podziemnych. Maksymalny zasięg / zagospodarowanie działki wynosi 30% (kig = 0,3), maksymalne wykorzystanie przestrzeni wynosi 80% (kis = 0,8). Co najmniej 40% powierzchni każdej działki budowlanej musi być umeblowane / utrzymywane w zieleni.
Ze względu na złożoność i wymiary projektu deweloperskiego strefa podzielona jest na trzy podstawowe jednostki funkcjonalne, w tym obszar przybrzeżny. Jednostki te są segmentami rozwoju projektu w poszczególnych etapach i etapach, równocześnie określając infrastrukturalne i komunikacyjne / ruchowe obiekty. W obrębie każdej głównej strefy planowany jest szczegółowy podział funkcjonalny drugorzędnych tras komunikacyjnych, wyznaczając granice poszczególnych działek. Te granice / kwadraty reprezentują działki na budowę jednostek noclegowych, obiektów i obiektów podporowych. Dostęp do morza dla wszystkich użytkowników (którzy nie korzystają z zakwaterowania w obrębie strefy) jest jednym z głównych kryteriów spełnianych tutaj, dzięki czemu 10-15 metrów szerokich ścieżek spacerowych / ścieżek rowerowych umożliwia sprawny dostęp do morza. Wszystkie problemy związane z komunikacją (pieszymi i rowerzystami) oparte są na bezpłatnym i pełnym dostępie do morza dla wszystkich użytkowników, także dla osób niepełnosprawnych (do tarasów, basenów, obiektów sportowych, plaż …)

2.2. Planowana typologia obiektów i ich przydział w strefie
Podstawowa struktura jest określona przez dwa rodzaje obiektów – hotel i wille. Mając na uwadze cechy morfologii terenu i naturalną jakość strefy, należy zachować wizualny obraz z morza iz poszczególnych obiektów na morzu. Główna grupa budynków znajduje się w strefie spełniającej wszystkie powyższe kryteria. Można to osiągnąć przez unikanie wrażliwych formacji naturalnych (riffów, pochyłych zboczy i podobnych) i unikając monotonnego rytmu objętości poszczególnych obiektów. Pierwszą grupą obiektów jest budynek hotelowy ze wszystkimi udogodnieniami (restauracje, wellness, sale konferencyjne, obiekty handlowe). Pojemność hotelu wynosi 800 łóżek (400 pokoi). Główna objętość hotelu jest taka, że ​​budynek hotelu z jednostkami zakwaterowania nie wchodzi na granicy 100 metrów od morza. Maksymalna wysokość budynków hotelowych to piwnica + mieszkanie + parter + 5 kondygnacji górnych, maksymalna wysokość 23 metry, przy budowie wielu poziomów podziemnych. Drugim rodzajem obiektów są budynki przeznaczone do indywidualnego zakwaterowania typów willi. Planowane jest łącznie 150 willi, spośród tych 30 typów apartamentów.
Ich wymiary w powierzchni różnią się między 100 m2 a 300 m2, a dziedzińce mają powierzchnię od 400 do 1000 m2. Wille są usytuowane przede wszystkim w bardziej spokojnych częściach strefy, a ich jakość poprawia się przez ogrody z basenami. Jednostki mieszkalne mają powierzchnię 50-100 m2, z 2-8 miejscami noclegowymi.

Trzeci rodzaj przedmiotów to obiekty znajdujące się w pasie o szerokości 100 metrów w kierunku brzegu morza. Są to obiekty hotelowe – wellness, konferencje, sklepy, restauracje, place zabaw dla dzieci, obiekty sportowe i baseny.

Centralną grupą obiektów związanych z hotelem są: centrum odnowy biologicznej, baseny, sala konferencyjna i restauracja, z dostępem do kilku poziomów – tarasy i ścieżki dla pieszych, prowadzące ostatecznie do morza, promenada wzdłuż morza i centrum plaża. Połączenie poszczególnych poziomów i integracja tarasów w terenie uzyskuje się poprzez krajobraz i zakwaterowanie nowych grup w powierzchniach tarasowych. Obiekty sportowe i grunty to obszary powierzchniowe, które uzupełniają i aktywują obszar pasa o długości 100 metrów w kierunku brzegu morza, podkreślając działania rekreacyjne w przyrodzie i bezpośrednie połączenia z morzem. Strukturalnie elementy te powinny mieć wpływ na naturalny teren tylko na minimum (układanie asfaltu i betonu). Obiekty planowane są zgodnie z możliwościami wykorzystania istniejącego terenu (siatkówka piaskowa, badminton, kręgle, tenis).
Sieć obiektów sportowych jest połączona ze ścieżkami dla pieszych i rowerowych. Plac zabaw dla dzieci będzie zintegrowany z terenami zielonymi i parkowymi. Nadmorska promenada jest główną oś komunikacyjną dla pieszych i uczestniczy w tworzeniu udogodnień związanych z morzem. Nadmorska promenada w tej funkcji otwiera dostęp do morza wszystkim odwiedzającym i użytkownikom strefy. IT umożliwia również ruch wzdłuż morza w kierunku Stari Trogir i Sevid, tzn. W innym kierunku w kierunku Vinišce. Trasa promenady nie jest ściśle funkcjonalna, wynika z naturalnych kierunków istniejących tutaj. Ponadto wszystkie używane materiały powinny nawiązywać stosunki z całym środowiskiem, tworząc zharmonizowaną całość.

OBRAZKI MODELU 3D

Skontaktuj się z nami, aby uzyskać więcej informacji!