Sprievodca kupujúceho

MÔŽU ZAHRANIČNÍ KUPUJÚCI KÚPIŤ NEHNUTEĽNOSTI V CHORVÁTSKU?

Od 1. júla 2013, kedy sa Chorvátsko stalo riadnym členom Európskej únie, majú občania všetkých členských štátov EÚ právo kupovať nehnuteľnosti v Chorvátsku za rovnakých podmienok ako chorvátski občania.

K 1. júlu 2023 uplynulo prechodné obdobie, počas ktorého bolo zahraničným občanom EÚ zakázané kupovať poľnohospodársku pôdu. To umožňuje občanom EÚ kupovať aj tento typ nehnuteľností.

Občania krajín mimo Európskej únie však môžu kupovať nehnuteľnosti v Chorvátskej republike len s predchádzajúcim súhlasom Ministerstva spravodlivosti a správy. Takýto súhlas sa vydáva len v prípade, ak existuje zásada reciprocity, t. j. ak chorvátski občania majú právo kupovať nehnuteľnosti v krajine žiadateľa.

Niektoré typy nehnuteľností, ako sú lesy a lesné pozemky, stále podliehajú osobitnému režimu a ich nákup môže byť pre zahraničných občanov dodatočne obmedzený.

Postup je nasledovný:

Keď sa zahraničný občan rozhodne kúpiť nehnuteľnosť v Chorvátsku, najskôr uzavrie kúpnu zmluvu s predávajúcim. Zmluva nemusí byť v celom rozsahu notársky overená, ale podpis predávajúceho musí byť overený, aby bolo možné zapísať vlastníctvo do katastra nehnuteľností.

Občania krajín mimo Európskej únie musia po uzavretí zmluvy podať žiadosť o schválenie nadobudnutia vlastníctva na Ministerstve spravodlivosti a správy Chorvátskej republiky. Súhlas sa vydáva, ak existuje reciprocita, t. j. ak chorvátski občania môžu nadobúdať nehnuteľnosti v krajine žiadateľa.

Až po vydaní súhlasu ministerstva je možné začať registráciu vlastníctva v mene zahraničného občana v katastri nehnuteľností, potom sa podá žiadosť a zaplatí sa daň z prevodu nehnuteľností (alebo sa uplatní právo na oslobodenie, ak existujú zákonné požiadavky).

Zahraniční občania, ktorí založia alebo už majú registrovanú spoločnosť v Chorvátskej republike (napr. spoločnosť s ručením obmedzeným – d.o.o.), môžu prostredníctvom tejto spoločnosti nakupovať nehnuteľnosti bez obmedzení a bez nutnosti žiadať o súhlas ministerstva, bez ohľadu na občianstvo.

Občania všetkých krajín môžu v Chorvátsku založiť spoločnosť, ktorá ako právnická osoba môže voľne nadobúdať vlastníctvo nehnuteľností, s výnimkou výnimočne chránených kategórií pozemkov.

AKO ZALOŽIŤ SPOLOČNOSŤ V CHORVÁTSKU?

Zahraniční občania, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť v Chorvátsku, tak môžu urobiť aj založením spoločnosti s ručením obmedzeným (d.o.o.), čím sa vyhnú potrebe získania súhlasu ministerstva spravodlivosti. Ako vlastník chorvátskej spoločnosti má zahraničný občan rovnaké práva ako domáce právnické osoby, vrátane neobmedzeného práva nadobúdať nehnuteľnosti.

V spolupráci s našim tímom právnych expertov vám ponúkame plnú podporu pri založení spoločnosti, bez ohľadu na to, či ste fyzicky prítomní v Chorvátsku alebo nie. Ak nemôžete prísť, zašleme vám plnú moc, ktorú musíte overiť vo vašej krajine, a celý postup vykonáme v vašom mene.

Proces založenia trvá 1 až 2 týždne a celkové náklady sú až 4 000 €, vrátane všetkých poplatkov, základného imania (2 500 €), notárskych poplatkov, bankových a štátnych poplatkov.

Náš tím vás prevedie všetkými krokmi: od výberu názvu spoločnosti, prípravy dokumentácie, otvorenia účtu a registrácie až po konečný nákup nehnuteľnosti.

Ak plánujete investovať alebo kúpiť nehnuteľnosť v Chorvátsku, kontaktujte nás s dôverou – poskytujeme rýchle, spoľahlivé a profesionálne služby v oblasti zakladania spoločností a právneho poradenstva.

AKÁ JE VÝŠKA DANE Z PREVODU NEHNUTEĽNOSTÍ V CHORVÁTSKU?

Chorvátska republika má jednotnú sadzbu dane z prevodu nehnuteľností vo výške 3 %, ktorá sa uplatňuje na nákup použitých nehnuteľností a platí ju kupujúci. Daň sa vypočítava na základe ceny uvedenej v kúpnej zmluve, ale daňové orgány môžu vykonať posúdenie trhovej hodnoty, ak sa domnievajú, že dohodnutá cena je nižšia ako skutočná cena.

V prípade kúpy novo postavených nehnuteľností (napr. bytov alebo domov predávaných stavebnou spoločnosťou ako platiteľom DPH) sa daň z prevodu nehnuteľností neplatí, ale DPH je zahrnutá v cene, ktorá je:

• 25 % pre obchodné priestory a pozemky
• 5 % pre byty a domy, ktoré spĺňajú podmienky pre takzvanú prvú rezidenčnú nehnuteľnosť (v závislosti od plochy, účelu a ďalších kritérií)

V takýchto prípadoch kupujúci neplatí dodatočnú daň, ale daňová povinnosť je už zahrnutá v cene predávajúcim (spoločnosťou).

AKÁ JE VÝŠKA PROVÍZIE REALITNEJ KANCELÁRIE?

Provízia realitnej kancelárie: 2 % až 4 % z kúpnej ceny. (platí kupujúci).

Notárske poplatky, právne poplatky, prekladatelia, založenie spoločnosti: približne 1 % – 3 % (hradí kupujúci).

Ak vám niekto ponúkne nižšiu cenu za túto službu, buďte opatrní, pretože pravdepodobne existuje skrytá dohoda s vlastníkom alebo nejde o komplexnú službu.

KTO MÔŽE BYŤ VAŠIM REALITNÝM MAKLÉROM?

Kúpa nehnuteľnosti v Chorvátsku môže byť bezpečný a úspešný proces, ale len vtedy, ak spolupracujete s legálnymi, profesionálnymi a licencovanými maklérmi. V opačnom prípade riskujete právne a finančné problémy a v prípade nezrovnalostí nebudete mať žiadnu ochranu.

Preto vám odporúčame, aby ste si pred rozhodnutím o kúpe nehnuteľnosti overili nasledujúce informácie:

Na čo si dať pozor

• Licencovaní makléri a agentúry
  Uistite sa, že agentúra a agent, s ktorými spolupracujete, majú platné licencie na sprostredkovanie nehnuteľností. Môžete to skontrolovať na oficiálnej webovej stránke Chorvátskej hospodárskej komory (HGK).
• Cenové rozdiely
  Tá istá nehnuteľnosť môže byť inzerovaná za rôzne ceny na rôznych portáloch. Niektoré agentúry a agenti umelo nafukujú cenu bez vedomia predajcu alebo kupujúceho – preto vždy hľadajte transparentné a písomné ponuky.
• Fyzická kancelária agentúry
  Buďte opatrní pri agentúrach, ktoré existujú len „na internete“. Seriózna a legálna agentúra má sídlo, kde môžete osobne hovoriť s agentmi a požiadať o prístup k dokumentácii.
• Faktúry a platby
  Každá platba musí byť zdokumentovaná a fakturovaná. Nesúhlaste s platbou v hotovosti bez faktúry, v prípade problémov nemáte žiadnu právnu ochranu ani dôkaz o platbe.

Naša záruka: Najnižšie ceny a úplná transparentnosť

S nami ste 100 % chránení! Zaručujeme vám najnižšie ceny nehnuteľností na trhu. Ak nájdete tú istú nehnuteľnosť ponúkanú inou legálnou agentúrou za nižšiu cenu, naše služby budú pre vás úplne bezplatné.

Pomôžeme vám pochopiť rozdiel medzi reálnymi a nadhodnotenými cenami na konkrétnych príkladoch z praxe, či už ide o nehnuteľnosti z našej stránky alebo o nehnuteľnosti, ktoré nie sú verejne inzerované.

Bezplatná kontrola nehnuteľností a agentúr

Ak nájdete nehnuteľnosť na chorvátskom pobreží prostredníctvom inej webovej stránky, pošlite nám odkaz alebo informácie. Náš tím bezplatne skontroluje:

• či je agentúra legálne registrovaná
• či je cena realistická a bez skrytých nákladov
• či je nehnuteľnosť legálne voľná na predaj

Chráňte sa pred zbytočnými rizikami. Náš skúsený tím právnikov a licencovaných agentov je vám k dispozícii počas celého procesu nákupu.