Guide d’achat
LES ACHETEURS ÉTRANGERS PEUVENT-ILS ACHETER UN BIEN IMMOBILIER EN CROATIE ?
Depuis le 1er juillet 2013, date à laquelle la Croatie est devenue membre à part entière de l’Union européenne, les citoyens de tous les États membres de l’UE ont le droit d’acheter un bien immobilier en Croatie dans les mêmes conditions que les citoyens croates.
Le 1er juillet 2023, la période transitoire pendant laquelle les citoyens étrangers de l’UE n’avaient pas le droit d’acheter des terres agricoles a pris fin. Cela permet aux citoyens de l’UE d’acheter également ce type de biens immobiliers.
Toutefois, les citoyens de pays hors de l’Union européenne ne peuvent acheter des biens immobiliers en République de Croatie qu’avec l’accord préalable du ministère de la Justice et de l’Administration. Cet accord n’est délivré que s’il existe un principe de réciprocité, c’est-à-dire si les citoyens croates ont le droit d’acheter des biens immobiliers dans le pays du demandeur.
Certains types de biens immobiliers, tels que les forêts et les terres forestières, sont toujours soumis à un régime spécial et leur achat peut être soumis à des restrictions supplémentaires pour les citoyens étrangers.
La procédure est la suivante:
Lorsqu’un citoyen étranger décide d’acheter un bien immobilier en Croatie, il conclut d’abord un contrat d’achat avec le vendeur. Le contrat n’a pas besoin d’être entièrement notarié, mais la signature du vendeur doit être certifiée afin de permettre l’enregistrement de la propriété au registre foncier.
Pour les citoyens de pays hors de l’Union européenne, après la conclusion du contrat, il est nécessaire de soumettre une demande d’autorisation d’acquisition de propriété au ministère de la Justice et de l’Administration de la République de Croatie. L’autorisation est délivrée s’il y a réciprocité, c’est-à-dire si les citoyens croates peuvent acquérir des biens immobiliers dans le pays du demandeur.
Ce n’est qu’après que le ministère a donné son consentement que l’enregistrement de la propriété au nom du citoyen étranger au registre foncier peut être initié, puis la demande est soumise et la taxe sur les transferts immobiliers est payée (ou le droit à l’exonération est exercé s’il existe des exigences légales).
Les citoyens étrangers qui créent ou possèdent déjà une société enregistrée en République de Croatie (par exemple, une société à responsabilité limitée – d.o.o.) peuvent acheter des biens immobiliers par l’intermédiaire de cette société sans restriction et sans avoir à demander l’accord du ministère, quelle que soit leur nationalité.
Les citoyens de tous les pays peuvent créer une société en Croatie, qui, en tant que personne morale, peut librement acquérir la propriété de biens immobiliers, à l’exception des catégories de terrains bénéficiant d’une protection exceptionnelle.
COMMENT CRÉER UNE SOCIÉTÉ EN CROATIE ?
Les citoyens étrangers qui souhaitent acheter un bien immobilier en Croatie peuvent également le faire en créant une société à responsabilité limitée (d.o.o.), ce qui leur évite d’avoir à obtenir l’accord du ministère de la Justice. En tant que propriétaire d’une société croate, un citoyen étranger dispose des mêmes droits que les personnes morales nationales, y compris le droit illimité d’acquérir des biens immobiliers.
En collaboration avec notre équipe juridique experte, nous vous offrons un soutien complet pour la création d’une société, que vous soyez physiquement présent en Croatie ou non. Si vous ne pouvez pas vous déplacer, nous vous enverrons une procuration que vous devrez faire authentifier dans votre pays, et nous effectuerons toute la procédure en votre nom.
Le processus de création prend 1 à 2 semaines et le coût total peut atteindre 4 000 €, incluant tous les frais, le capital social (2 500 €), les frais de notaire, les frais bancaires et les frais administratifs.
Notre équipe vous guidera à travers toutes les étapes : du choix du nom de la société à l’ouverture d’un compte et à l’enregistrement, en passant par la préparation des documents et l’achat final du bien immobilier.
Si vous envisagez d’investir ou d’acheter un bien immobilier en Croatie, contactez-nous en toute confiance : nous vous fournissons des services rapides, fiables et professionnels en matière de création d’entreprise et de conseil juridique.
QUEL EST LE MONTANT DE LA TAXE SUR LES TRANSFERTS IMMOBILIERS EN CROATIE ?
La République de Croatie applique un taux unique de 3 % pour la taxe sur les transferts immobiliers, qui s’applique à l’achat de biens immobiliers d’occasion et est payée par l’acheteur. La taxe est calculée sur la base du prix indiqué dans le contrat d’achat, mais les autorités fiscales peuvent procéder à une évaluation de la valeur marchande si elles estiment que le prix convenu est inférieur à la valeur réelle.
Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier neuf (par exemple, des appartements ou des maisons vendus par une entreprise de construction assujettie à la TVA), la taxe sur les transferts immobiliers n’est pas payée, mais la TVA est incluse dans le prix, qui est de :
- 25 % pour les locaux commerciaux et les terrains
- 5 % pour les appartements et les maisons qui remplissent les conditions requises pour être considérés comme une première résidence (en fonction de la superficie, de la destination et d’autres critères)
Dans ce cas, l’acheteur ne paie pas de taxe supplémentaire, mais la taxe est déjà incluse dans le prix par le vendeur (l’entreprise).
QUEL EST LE MONTANT DE LA COMMISSION DE L’AGENCE IMMOBILIÈRE ?
Commission de l’agent immobilier : 2 % à 4 % du prix d’achat. (payée par l’acheteur).
Frais de notaire, frais juridiques, traducteurs, création d’entreprise : environ 1 % à 3 % (payés par l’acheteur).
Si quelqu’un vous propose un prix inférieur pour ce service, vous devez être prudent, car il existe probablement un accord caché avec le propriétaire ou le service n’est pas complet.
QUI PEUT ÊTRE VOTRE AGENT IMMOBILIER ?
L’achat d’un bien immobilier en Croatie peut être un processus sûr et réussi, mais seulement si vous coopérez avec des courtiers légaux, professionnels et agréés. Sinon, vous risquez des problèmes juridiques et financiers, et en cas d’irrégularités, vous ne bénéficierez d’aucune protection.
C’est pourquoi nous vous conseillons de vérifier les points suivants avant de prendre la décision d’acheter un bien immobilier :
Ce qu’il faut rechercher
- Agents et agences agréés
Assurez-vous que l’agence et l’agent avec lesquels vous travaillez disposent de licences valides pour le courtage immobilier. Vous pouvez vérifier cela sur le site officiel de la Chambre d’économie croate (HGK). - Différences de prix
Un même bien immobilier peut être proposé à des prix différents sur différents portails. Certaines agences et certains agents gonflent artificiellement le prix à l’insu du vendeur ou de l’acheteur. Recherchez donc toujours des offres transparentes et écrites. - Bureau physique de l’agence
Méfiez-vous des agences qui n’existent que « sur Internet ». Une agence sérieuse et légale dispose d’un siège social où vous pouvez vous entretenir avec des agents en personne et demander à consulter la documentation. - Factures et paiements
Chaque paiement doit être documenté et facturé. N’acceptez pas de payer en espèces sans facture, car en cas de problème, vous ne bénéficierez d’aucune protection juridique ni d’aucune preuve de paiement.
Notre garantie : les prix les plus bas et une transparence totale.
Avec nous, vous êtes protégé à 100 % ! Nous vous garantissons les prix immobiliers les plus bas du marché. Si vous trouvez le même bien proposé par une autre agence légale à un prix inférieur, nos services vous seront entièrement gratuits.
Nous vous aiderons à comprendre la différence entre les prix réels et les prix gonflés, à l’aide d’exemples concrets tirés de la pratique, qu’il s’agisse de biens figurant sur notre site ou de biens qui ne sont pas annoncés publiquement.
Vérification gratuite des biens immobiliers et des agences
Si vous trouvez un bien immobilier sur la côte croate via un autre site web, envoyez-nous le lien ou les informations. Notre équipe vérifiera gratuitement :
- si l’agence est légalement enregistrée
- si le prix est réaliste et sans frais cachés
- si le bien immobilier est légalement libre à la vente
Protégez-vous contre les risques inutiles. Notre équipe expérimentée d’avocats et d’agents agréés est à votre disposition tout au long du processus d’achat.