Turistická osada v blízkosti Rogoznice
1.0. Poloha, význam a špeciálne vlastnosti povrchu
1.1. Úvod
Zóna stravovania a pohostinstva sa nachádza v južnej časti obce Marina, v zálive Škatalac, medzi obcami Sevid a Vinišce. Zóna sa rozprestiera na ploche približne 50 akrov, zaberá približne 1400 metrov pobrežia a siaha 200 – 600 metrov do vnútrozemia. V severozápadnej časti zóna hraničí s archeologickou zónou v zálive Stari Trogir.
Povrchové charakteristiky terénu vykazujú typickú vegetáciu pre tento región, prevažne krasové skalné útvary pokryté nízkymi rastlinami a niektorými olivovníkmi. Morfológiu oblasti zvýrazňujú najmä kopce (112 a 65 metrov nad morom), ktoré dominujú výhľadom od mora.
Turistická osada sa nachádza v odľahlej zátoke s výhľadom na ostrovčeky Merara, Arkandel a Kosmac, zároveň nie je veľmi vzdialená od ostatných mestských sídiel a miest (Sevid – 2 km, Trogir – 20 km, Split – 50 km, Šibenik – 35 km). Zóna bude napojená na obchvat Sevid-Vinišće a následne na štátnu cestu D8. Zóna je vzdialená 25 km od letiska Split (Resnik).
Plocha – pozemky pre tento projekt pozostávajú z diverzifikovaného terénu s vysokou hmatovou a vizuálnou kvalitou (séria prirodzene štruktúrovaných plání, kaňonov a útesov, priamy výhľad na more atď.) s priaznivou južnou orientáciou, ktorá zaručuje slnečné žiarenie počas celého dňa.
1.2. Zachovanie špecifických charakteristík sídla, t. j. jeho časti
Zóna stravovania – pohostinstva (cestovný ruch) predstavuje na základe definícií územného plánu samostatnú stavebnú plochu pre sídlisko, v skutočnosti novo plánovanú, nezastavanú zónu. Dôležitosť takejto ochrany musí byť odôvodnená primeranou a vhodnou transformáciou nezastavaného prírodného terénu prostredníctvom ponuky určitých porovnávacích priestorových kvalít (krajinné úpravy, voľné plochy, parky atď.). Ponúkaná priestorová kvalita sa musí zohľadniť a nepriamo zlepšiť širšie územie obce vytvorením nového atraktívneho bodu záujmu alebo miesta na relaxáciu.
ANALÝZA PROJEKTOVEJ ZÓNY
1.3. Racionálne využívanie a ochrana priestoru
Racionálne využívanie a ochrana priestoru predstavujú kľúčové predpoklady pre prístup k akémukoľvek typu rozvoja v danej zóne. V územnoplánovacej dokumentácii širšej oblasti sa osobitne zdôrazňuje hodnota prírodných charakteristík a hodnôt a boli zaregistrované niektoré pozostatky archeologického dedičstva v bezprostrednej blízkosti lokality projektu (archeologická zóna Stari Trogir), čo znamená, že s touto chránenou oblasťou je potrebné nadviazať osobitný vzťah.
Pokiaľ ide o stavebné práce v zóne, developerský projekt by mal byť organizovaný v etapách vývoja – fázach, aby sa minimalizoval vplyv náhlych zmien na štruktúru prostredia.
Rozloha zóny (približne 50 akrov) je významná oblasť, ktorú je potrebné riadne rozvíjať z technologického hľadiska (doprava, infraštruktúra a podobne). Zároveň všetky plánovacie práce musia byť zamerané na racionálne hospodárenie s existujúcimi „zelenými“ zdrojmi, ako aj s novo plánovanými zelenými plochami. Primárnym cieľom je vytvoriť užitočný a racionálny systém zavlažovania a čistenia odpadových vôd. Toto riešenie by malo ponúkať optimalizovanú možnosť a rovnováhu medzi spotrebou energie zavlažovaním a účinkom, ktorý sa takýmto zavlažovaním dosiahne.
1.4. Rozvojový program
Územný rozvojový plán obce Marina definuje maximálnu kapacitu tejto zóny na 2200 lôžok. Základné ubytovacie zariadenia sa majú rozvíjať prostredníctvom dvoch typov objektov: vily a hlavná hotelová budova (min. 30 % z celkovej kapacity), čo definuje tvar a formu podrobného územného plánu. Keďže máme značnú rozlohu, projekt ako celok by sa mal rozvíjať prostredníctvom jednotlivých fáz. Zóna je priestorovo a funkčne rozdelená do troch základných častí.
Zóny sú navzájom prepojené zelenými plochami a pešími chodníkmi širokými 10 – 15 metrov, ktoré zároveň slúžia ako hlavné pešie komunikačné trasy smerom k moru a pozdĺž týchto chodníkov sú vybudované ďalšie zariadenia, ako sú informačné body, oddychové zóny a podobne. Z tohto základného rozdelenia možno odvodiť vývoj projektu vo fázach (znázornené na nasledujúcej schéme – fázy rozvoja zóny).
Dopravné/komunikačné a infraštruktúrne systémy predstavujú základ alebo „kostru“ zóny. Ich definícia stanovuje ďalšie rozdelenie hlavných oblastí zóny na menšie funkčné jednotky. Všetky systémy sú plánované optimálne, čo znamená, že je dané neskoršie logické rozšírenie a okamžité uspokojenie všetkých potrieb zóny vo všeobecnosti. Zároveň sa popri rozvoji plánovaných objektov a infraštruktúrnych systémov zachová aj projekt terénnych úprav a „in situ“ ochrana registrovaných, cenných prvkov prírodného a kultúrneho dedičstva.
Prvou fázou rozvoja projektu je funkčný celok označený ako „I“, bezprostredne prepojený s pobrežím. Hlavnou budovou tejto zóny je hotelová budova, ktorá pokrýva značnú plochu v porovnaní s plochami víl. Veľkosť tejto budovy si vyžaduje aj dostatočný priestor a plochy pre rozvoj základných zariadení (prízemie), ale aj všetky potrebné plochy pre ďalšie zariadenia (wellness, konferenčné sály, reštaurácie atď.), čo znamená, že je potrebné ju správne dimenzovať, aby sa na ňu zmestili všetky tieto zariadenia (predpokladom je dodržanie všetkých priestorových ukazovateľov). Dôsledkom toho je, že plocha určená na výstavbu hotela je najväčšia v celej zóne. Pozdĺž pobrežia bude vytvorený zelený pás s pobrežnou promenádou a plážovými objektmi, ako aj športoviskami. Pláž je čiastočne umelá, čiastočne prírodná. Druhou rozvojovou zónou je oblasť označená ako „II“, ako funkčné rozšírenie primárnej zóny, ktorá obsahuje vily a ich zariadenia. Základná typológia je stanovená prepojením všetkých vílových štruktúr so všetkými ostatnými dôležitými parametrami zóny (prírodnými, funkčnými a inými…). Centrum osady bude pri mori so všetkými stravovacími a obchodnými zariadeniami. V zóne bude vytvorená aj kotvisko pre jachty s maximálnou kapacitou 50 miest. Po dokončení tejto fázy bude severná časť zóny okolo kopcov vybudovaná s rekreačnou zónou vrátane rôznych športových zariadení a promenád/chodníkov. Pozdĺž tejto severnej hranice zóny sa nachádzajú ďalšie verejné zariadenia, ktoré zvyšujú celkovú kvalitu osady a zároveň umožňujú predĺženie turistickej sezóny počas celého roka. Medzi tieto zariadenia patrí kongresové centrum, komplex športových hál a bazénov a výskumné centrum prepojené s archeologickou zónou „Stari Trogir“.
1.5. Základné označenie priestoru
Základné označenie priestoru je definované ako zóna stravovania/pohostinstva pre cestovný ruch vrátane potrebného vybavenia, potrebných infraštruktúrnych koridorov a otvorených zelených plôch.
Zónovanie stravovania a pohostinstva sa rozlišuje do dvoch základných skupín označení, a to skupina jedna, ktorá predstavuje plochy pre výstavbu budov typu hotel s plánovanou kapacitou 800 lôžok a potrebným vybavením, a skupina dva, ktorá zahŕňa zóny pre výstavbu ubytovacích objektov typu turistická osada s ďalšími 1400 lôžkami.
Základné označenie oblasti stravovania/pohostinstva s ubytovacími jednotkami sa rozprestiera maximálne do vzdialenosti 100 metrov od pobrežia.
Ďalšou plánovacou kategóriou podľa významu a rozlohy je kategória zelených plôch. Vrcholy predstavujú zelené plochy s rekreačnými zariadeniami, čiastočne upravené. Taktiež všetky vertikálne zelené koridory v zóne sú upravené ako zelené zóny vrátane zariadení ako sú chodníky, oddychové zóny a pás 100 metrov smerom k pobrežiu. V tomto páse širokom 100 metrov smerom k pobrežiu je možné vybudovať menšie zariadenia a doplnky k základným stravovacím – pohostinským zariadeniam zóny a športovým zariadeniam. Najatraktívnejšie zariadenia sa nachádzajú na pobreží, ktoré bude čiastočne umelo vytvorené a čiastočne prírodné s nábrežím.
Kotviská pre jachty sa nachádzajú na západnom okraji zóny. Plánovaná je maximálna kapacita 50 kotvísk.
Infraštrukturálne koridory pre komunikáciu a dopravu spájajú všetky oblasti zóny a zároveň zvýrazňujú hranice medzi voľnými stavebnými plochami. Infraštrukturálne koridory sa vo všeobecnosti plánujú s ohľadom na možné vizuálne vplyvy a vplyvy na morfológiu (svahovitosť terénu), ako aj ďalšie funkčné kritériá. Toto je potrebné urobiť pre maximalizáciu riešenia projektového návrhu.
1.6. Dopravná sieť
Hlavné vstupné brány do zóny sa nachádzajú v severovýchodnej časti zóny s hlavným prístupom na primárnu dopravnú sieť zóny, ktorá ponúka priamy prístup ku všetkým centrálnym zariadeniam zóny (budova hotela), ako aj k ostatným častiam zóny. Táto sieť je rozdelená na hlavné a vedľajšie ulice – dopravné trasy. Hlavné dopravné trasy umožňujú efektívne prepojenie medzi všetkými tromi funkčnými jednotkami zóny. Šírka týchto dopravných trás je dostatočná pre obojsmernú dopravu, s chodníkmi pre peších a ozdobným lemovaním stromami, čo umožňuje parkovanie v určitých častiach. Všetky vily majú prístup pre autá a dostatočný počet parkovacích miest. Parkovacie zóny sú zriadené aj v hotelovej zóne a centrálnej zóne.
2.0. Podmienky využívania, rozvoja a ochrany povrchových plôch
2.1 Podmienky a druhy stavebných prác.
Základné podmienky pre plánované stavebné práce sú definované na základe typológie zástavby, rozloženia umiestnenia objektov a možných vplyvov na životné prostredie. Zóna ako celok predstavuje nezastavanú plochu, čo znamená, že je určená na novú výstavbu. Plánovaná typológia zástavby v zóne zahŕňa samostatne stojace objekty, organizované v dvoch základných typológiách ubytovacích objektov: Hotel a vily. Pokiaľ ide o povolenú výšku budov, vily budú mať maximálnu výšku suterénu + suterénu + prízemie + 2 poschodia, maximálnu výšku 12 metrov. Hotely je možné postaviť maximálne do výšky suterénu + suterénu + prízemia + 5 poschodí, maximálnu výšku 23 metrov, pričom je povolená výstavba viacerých podzemných úrovní. Maximálne pokrytie/zastavanosť pozemku je 30 % (kig=0,3), maximálne využitie priestoru je 80 % (kis=0,8). Najmenej 40 % povrchu každého stavebného pozemku musí byť upravených/udržiavaných ako zelená plocha.
Vzhľadom na komplexnosť a rozmery developerského projektu je zóna rozdelená do troch základných funkčných celkov, vrátane pobrežnej oblasti. Tieto jednotky predstavujú segmenty rozvoja projektu v jednotlivých etapách a fázach a zároveň definujú infraštruktúrne a komunikačné/dopravné zariadenia. V rámci každej hlavnej zóny je naplánované podrobné funkčné rozloženie vedľajších dopravných trás, čím sa definujú hranice jednotlivých pozemkov. Tieto hranice/štvorcové plochy predstavujú pozemky pre výstavbu ubytovacích jednotiek, zariadení a podporných objektov. Prístup k moru pre všetkých užívateľov (ktorí nevyužívajú ubytovanie v zóne) je jedným z hlavných splnených kritérií, takže 10-15 metrov široké chodníky/cyklotrasy umožňujú plynulý prístup k moru. Všetky komunikačné otázky (chodci a cyklisti) sú založené na voľnom a plnom prístupe k moru pre všetkých užívateľov, aj pre osoby so zdravotným postihnutím (na terasy, bazény, športoviská, pláž…).
2.2. Plánovaná typológia objektov a ich rozmiestnenie v zóne
Základnú štruktúru definujú dva typy objektov – hotel a vily. Pokiaľ ide o charakteristiky morfológie terénu a prirodzenú kvalitu zóny, je potrebné zachovať vizuálny obraz z mora a z jednotlivého objektu na more. Hlavná skupina budov je umiestnená v zóne s ohľadom na všetky vyššie uvedené kritériá. To sa dá dosiahnuť vyhýbaním sa citlivým prírodným formáciám (útesy, svahy a podobne) a vyhýbaním sa monotónnemu rytmu objemu jednotlivých objektov. Prvou skupinou objektov je hotelová budova so všetkým vybavením (reštaurácie, wellness, konferenčné sály, komerčné zariadenia). Kapacita hotela je 800 lôžok (400 izieb). Hlavný objem hotela je taký, že hotelová budova s ubytovacími jednotkami nepresahuje hranicu 100 metrovej vzdialenosti od mora. Maximálna výška hotelových budov je tu suterén + suterén + prízemie + 5 poschodí, maximálna výška 23 metrov, pričom je povolená výstavba viacerých podzemných úrovní. Ďalším typom objektov sú budovy pre individuálne ubytovanie typu – vily. Celkovo je plánovaných 150 víl, z toho 30 apartmánového typu.
Ich rozloha sa pohybuje od 100 m2 do 300 m2, zatiaľ čo dvory majú rozlohu od 400 do 1000 m2. Vily sa nachádzajú prevažne v tichších častiach zóny a ich kvalitu zvyšujú záhrady s bazénmi. Apartmánové jednotky majú rozlohu 50 – 100 m2 s 2 – 8 lôžkami.
Tretím typom objektov sú objekty v 100 metrov širokom páse smerom k pobrežiu. Ide o hotelové zariadenia ako wellness, konferencie, obchody, reštaurácie, detské ihriská, športoviská a bazény.
Centrálnu skupinu zariadení prepojených s hotelovou budovou tvoria wellness centrum, bazény, konferenčná sála a reštaurácia s prístupom organizovaným na niekoľkých úrovniach – terasy a chodníky pre peších vedúce až k moru, promenáda popri mori a centrálna plážová zóna. Prepojenie jednotlivých úrovní a integrácia terás do terénu sa dosahuje úpravou terénu a umiestnením nových skupín v rámci terasových plôch. Športové zariadenia a ihriská sú vybudované povrchové plochy, ktoré dopĺňajú a aktivizujú 100 metrový pás smerom k pobrežiu, pričom zdôrazňujú aktivity pre rekreáciu v prírode a priame prepojenie s morom. Štrukturálne by tieto prvky mali mať minimálny vplyv na prírodný terén (pokládka asfaltu a betónu). Zariadenia sú plánované v súlade s možnosťami využitia existujúceho terénu (volejbal na piesku, bedminton, bowling, tenis).
Sieť týchto športových zariadení je prepojená chodníkmi pre peších a cyklistov. Detské ihriská budú integrované do zelených a parkových plôch. Prímorská promenáda je hlavnou pešou komunikačnou osou a podieľa sa na vytváraní zariadení prepojených s morom. Prímorská promenáda v tejto funkcii otvára prístup k moru všetkým návštevníkom a užívateľom zóny. Umožňuje tiež pohyb pozdĺž mora smerom na Stari Trogir a Sevid, t. j. opačným smerom na Vinišće. Promenádna trasa nie je striktne funkčná, sleduje prirodzené smery, ktoré tu existujú. Všetky použité materiály by mali tiež nadviazať vzťah k celkovému prostrediu a vytvoriť harmonizovaný celok.
3D MODELOVÉ OBRÁZKY
